Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych decyzji majątkowych, jaką podejmuje większość osób w ciągu życia. Jednocześnie jest to transakcja, w której pozornie drobne przeoczenie – nieujawniona służebność, nierozwiązana współwłasność, roszczenia osób trzecich czy niezgodność stanu faktycznego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej – może prowadzić do wieloletniego sporu sądowego lub utraty znacznej części zainwestowanych środków.
Due diligence nieruchomości to kompleksowa analiza faktyczna i prawna, której celem jest ustalenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, identyfikacja potencjalnych ryzyk oraz ocena, czy planowana transakcja może zostać przeprowadzona bezpiecznie. Zakres takiego badania obejmuje w szczególności analizę treści księgi wieczystej, weryfikację tytułów własności, zbadanie obciążeń (hipoteki, służebności, prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej), a także ocenę zgodności stanu ujawnionego w ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym.
Istotnym elementem due diligence jest również analiza dokumentacji planistycznej – miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy, co pozwala ustalić, czy planowane przeznaczenie nieruchomości jest dopuszczalne w świetle obowiązujących regulacji. W przypadku nieruchomości rolnych konieczne jest dodatkowo zbadanie ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym prawa pierwokupu przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
Due diligence nabiera szczególnego znaczenia w przypadku nieruchomości, które mają zostać wniesione do spółki tytułem aportu, które stanowią przedmiot działu spadku lub których stan prawny jest nieuporządkowany. W takich sytuacjach analiza powinna uwzględniać również kwestie podatkowe, rozliczenie nakładów oraz ewentualne roszczenia spadkobierców czy współwłaścicieli.
Pominięcie etapu due diligence lub ograniczenie go do pobieżnego przejrzenia odpisu księgi wieczystej to jeden z najczęstszych błędów popełnianych przy nabywaniu nieruchomości. Księga wieczysta – choć objęta rękojmią wiary publicznej – nie zawsze odzwierciedla pełny obraz stanu prawnego. Roszczenia nieujawnione, toczące się postępowania sądowe czy problemy związane z regulacją dostępu do drogi publicznej mogą ujawnić się dopiero po przeniesieniu własności.
Zlecenie rzetelnego badania prawnego nieruchomości adwokatowi pozwala ograniczyć te ryzyka jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży, a w razie potrzeby – wynegocjować odpowiednie zabezpieczenia kontraktowe.