Śmierć właściciela nieruchomości powoduje, że przechodzi ona na spadkobierców, którzy – do czasu przeprowadzenia działu spadku – stają się jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych odpowiadających ich udziałom spadkowym. Współwłasność ta, choć wynika wprost z przepisów prawa, w praktyce generuje liczne problemy: trudności w zarządzaniu nieruchomością, spory o zakres korzystania z niej przez poszczególnych spadkobierców, kwestie ponoszenia kosztów utrzymania czy rozliczenia nakładów poczynionych na nieruchomość.
Dział spadku to postępowanie, którego celem jest zniesienie współwłasności powstałej w wyniku dziedziczenia i przyznanie poszczególnych składników majątku spadkowego konkretnym spadkobiercom. Może on zostać przeprowadzony na dwa sposoby: w drodze umowy między wszystkimi spadkobiercami albo na mocy orzeczenia sądu. Umowny dział spadku wymaga zgodnej woli wszystkich spadkobierców co do sposobu podziału – w przypadku nieruchomości umowa ta musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Sądowy dział spadku jest konieczny wówczas, gdy spadkobiercy nie mogą osiągnąć porozumienia.
Sąd rozpatrujący sprawę o dział spadku może zastosować jeden z trzech sposobów podziału: podział fizyczny nieruchomości (jeśli jest to możliwe i gospodarczo uzasadnione), przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych albo zarządzenie sprzedaży licytacyjnej nieruchomości i podziału uzyskanej ceny. W praktyce najczęściej stosowane jest przyznanie nieruchomości jednemu spadkobiercy, co wiąże się jednak z koniecznością ustalenia wartości nieruchomości – zazwyczaj na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy – oraz zasądzenia odpowiednich spłat.
Częstym przedmiotem sporów w postępowaniach działowych są roszczenia o rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość spadkową. Spadkobierca, który po otwarciu spadku ponosił wydatki na utrzymanie, remonty czy modernizację nieruchomości, może domagać się ich rozliczenia w ramach działu spadku. Istotne jest, aby odpowiednio udokumentować te nakłady, ponieważ ciężar dowodu spoczywa na osobie zgłaszającej roszczenie.
Odrębną, choć powiązaną kwestią, jest zachowek – roszczenie pieniężne przysługujące zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy zostali pominięci w testamencie lub których udział spadkowy jest niższy od ustawowego minimum. Jeżeli jedynym istotnym składnikiem spadku jest nieruchomość, realizacja roszczenia o zachowek może wymagać sprzedaży nieruchomości lub obciążenia jej hipoteką, co dodatkowo komplikuje sytuację spadkobierców.
Przeprowadzenie działu spadku z udziałem nieruchomości wymaga zarówno znajomości przepisów prawa spadkowego i rzeczowego, jak i umiejętności oceny dokumentacji nieruchomościowej. Pomoc adwokata na tym etapie pozwala uniknąć błędów proceduralnych, właściwie sformułować wnioski i zabezpieczyć interesy klienta w negocjacjach ze współspadkobiercami lub przed sądem.