W dniu 13 lutego 2026 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2026 r., poz. 27). Nowelizacja ta wprowadza jednolite i przejrzyste zasady ustalania przez deweloperów cen nieruchomości mieszkaniowych, co stanowi istotne wzmocnienie pozycji nabywcy na rynku pierwotnym.
Dotychczasowa praktyka rynkowa nie regulowała w sposób jednoznaczny metody obliczania ceny lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego. Deweloperzy stosowali różne sposoby kalkulacji powierzchni użytkowej, co prowadziło do sytuacji, w których nabywca płacił za metraż obliczony według niekorzystnych dla niego zasad – np. z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi lub z zastosowaniem norm odbiegających od standardów budowlanych. Rozbieżności te skutkowały licznymi sporami i reklamacjami.
Zgodnie z nowelizacją, cena lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego ustalana jest wyłącznie jako iloczyn liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za jeden metr kwadratowy tej powierzchni. Powierzchnię użytkową określa się zgodnie z obowiązującą Polską Normą dotyczącą obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, obowiązującą w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy. Ujednolicenie to eliminuje dotychczasowe rozbieżności interpretacyjne i uniemożliwia stosowanie przez deweloperów metod kalkulacji zawyżających rzeczywistą powierzchnię lokalu.
Dla nabywców zmiana ta ma wymiar nie tylko formalny, ale i finansowy. Ujednolicenie sposobu pomiaru powierzchni użytkowej może przełożyć się na niższą cenę końcową lokalu, ponieważ powierzchnia pod ściankami działowymi – dotychczas niekiedy wliczana do metrażu – w wielu przypadkach nie będzie już uwzględniana. W skali całego mieszkania różnica może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Z perspektywy prawnej istotne jest, aby nabywcy zawierający umowy deweloperskie po 13 lutego 2026 r. zwracali uwagę na sposób określenia ceny w umowie oraz na to, czy deweloper stosuje się do nowych wymogów. Analiza umowy deweloperskiej przez adwokata pozwala zweryfikować zgodność jej postanowień z obowiązującymi przepisami, a w razie wykrycia nieprawidłowości – podjąć odpowiednie kroki jeszcze przed podpisaniem umowy lub na etapie odbioru lokalu.