13 lutego 2026 r. weszła w życie ustawa z dnia 4 grudnia 2025 r. o zmianie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz. U. z 2026 r. poz. 27). Nowelizacja dodaje do ustawy art. 5a, który po raz pierwszy określa jednolity sposób ustalania przez dewelopera ceny lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego. Tym samym wzmacnia pozycję nabywcy na rynku pierwotnym.
Do tej pory przepisy nie określały jednoznacznie, w jaki sposób należy obliczać cenę nieruchomości nabywanej od dewelopera. Deweloperzy stosowali zatem różne metody obliczania powierzchni użytkowej, zaś nabywca nierzadko płacił za metraż wyliczony według zasad dla niego niekorzystnych, np. z uwzględnieniem powierzchni pod ściankami działowymi. Rozbieżności te prowadziły do licznych reklamacji i sporów sądowych.
Zgodnie z art. 5a cenę lokalu mieszkalnego, lokalu użytkowego lub domu jednorodzinnego ustala się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy tej powierzchni. Powierzchnię użytkową określa się natomiast według Polskiej Normy dotyczącej obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, w brzmieniu obowiązującym w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę lub dokonania zgłoszenia budowy. Skoro więc sposób pomiaru wynika wprost z ustawy i normy technicznej, to deweloper nie może już przyjąć własnej, korzystniejszej dla siebie metody obliczania metrażu.
Zmiana ta ma dla nabywców znaczenie nie tylko formalne, lecz także finansowe. Jeżeli bowiem powierzchnia pod ściankami działowymi nie będzie już wliczana do metrażu, to przy tej samej cenie za metr kwadratowy cena końcowa lokalu może okazać się niższa. W skali całego mieszkania różnica ta może sięgać nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Należy przy tym pamiętać, że nowe zasady stosuje się do umów zawieranych od 13 lutego 2026 r. Dlatego nabywca zawierający umowę deweloperską po tej dacie powinien zwrócić uwagę na dwie kwestie. Po pierwsze, na to, w jaki sposób umowa określa cenę i czy wynika ona z iloczynu powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy. Po drugie, na to, według jakiej normy deweloper obliczył powierzchnię użytkową lokalu. Analiza umowy deweloperskiej przez adwokata pozwala zweryfikować zgodność jej postanowień z obowiązującymi przepisami, a w razie wykrycia nieprawidłowości podjąć odpowiednie kroki jeszcze przed jej podpisaniem lub na etapie odbioru lokalu.
