Nabycie i zbycie nieruchomości przez małoletniego

Małoletni może być właścicielem nieruchomości, a więc może nabyć lokal mieszkalny, dom, działkę, udział we współwłasności, prawo użytkowania wieczystego czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nie posiada jednak pełnej zdolności do czynności prawnych, dlatego w jego imieniu działają rodzice jako jego przedstawiciele ustawowi (art. 98 § 1 k.r.o.). W sprawach dotyczących nieruchomości sama reprezentacja przez rodziców nie zawsze jest jednak wystarczająca. Przed dokonaniem czynności należy bowiem ustalić dwie okoliczności: czy wymaga ona zezwolenia sądu opiekuńczego oraz czy rodzice mogą w danej sprawie reprezentować dziecko.

Kiedy potrzebna jest zgoda sądu?

Zgodnie z art. 101 § 3 k.r.o. rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko. Przepisy nie zawierają katalogu tych czynności, dlatego ocena każdej z nich zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności od wartości majątku dziecka, rodzaju czynności oraz jej skutków ekonomicznych. Skoro jednak nieruchomość stanowi zazwyczaj składnik majątku o znacznej wartości, generuje koszty i może być obciążona, to czynności jej dotyczące co do zasady przekraczają zakres zwykłego zarządu.

Tym samym zezwolenia sądu opiekuńczego wymaga przede wszystkim zbycie nieruchomości należącej do małoletniego, a także jej zamiana, obciążenie hipoteką, służebnością lub prawem dożywocia, dział spadku, zniesienie współwłasności oraz zawarcie ugody dotyczącej nieruchomości. Dotyczy to również umowy przedwstępnej, jeżeli ma ona prowadzić do zbycia nieruchomości. Zezwolenia wymaga ponadto odpłatne nabycie nieruchomości ze środków dziecka, wiąże się ono bowiem nie tylko z zapłatą ceny, lecz także z obowiązkiem poniesienia podatków i kosztów notarialnych oraz z ryzykiem wad prawnych lub fizycznych nieruchomości.

Wniosek o wydanie zezwolenia składa się do sądu rejonowego, wydziału rodzinnego i nieletnich, właściwego ze względu na miejsce zamieszkania dziecka. Do zawarcia umowy w formie aktu notarialnego można natomiast przystąpić dopiero po uprawomocnieniu się postanowienia o udzieleniu zezwolenia. Należy przy tym zauważyć, że czynność dokonana bez wymaganego zezwolenia jest według przeważającego stanowiska orzecznictwa nieważna. Skutki tego uchybienia mogą więc ujawnić się nawet po wielu latach, np. przy kolejnym zbyciu nieruchomości.

Co bada sąd opiekuńczy?

Sąd opiekuńczy nie udziela zezwolenia automatycznie, lecz ocenia, czy planowana czynność leży w interesie małoletniego. Interes ten nie musi przy tym oznaczać korzyści finansowej. Czynność powinna jednak być racjonalna, bezpieczna i uzasadniona sytuacją dziecka. Dlatego we wniosku należy precyzyjnie oznaczyć nieruchomość i przysługujące dziecku prawo, opisać planowaną czynność oraz wykazać, że jest ona dla dziecka korzystna lub konieczna.

W przypadku zbycia nieruchomości sąd wymaga zazwyczaj przedłożenia odpisu księgi wieczystej, projektu umowy oraz operatu szacunkowego potwierdzającego, że cena odpowiada wartości rynkowej nieruchomości. Szczególną uwagę poświęca jednak przeznaczeniu środków uzyskanych ze sprzedaży. Skoro bowiem dziecko traci nieruchomość, to jego majątek powinien zostać zasilony jej równowartością. Rodzice powinni więc wskazać sposób zabezpieczenia tych środków, np. poprzez ich ulokowanie na rachunku bankowym dziecka z zastrzeżeniem, że wypłata wymaga zgody sądu. Jeżeli zaś zamierzają przeznaczyć je na inny cel, muszą wykazać, że cel ten służy dziecku.

Darowizna nieruchomości na rzecz małoletniego

Odrębnej oceny wymaga darowizna nieruchomości na rzecz małoletniego. Zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 30 kwietnia 1977 r., III CZP 73/76, rodzice mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego nabywać dla małoletniego dziecka nieruchomość na podstawie umowy darowizny, jeżeli jest ona nabywana w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Taka darowizna stanowi bowiem czyste przysporzenie, które nie może narazić majątku dziecka na uszczerbek.

Inaczej należy jednak ocenić sytuację, w której nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnością mieszkania lub prawem dożywocia albo darowizna wiąże się z obowiązkiem spłaty lub poleceniem. W takim przypadku dziecko nabywa bowiem nie tylko prawo, lecz także związane z nim obowiązki, a tym samym przyjęcie darowizny wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego. Należy przy tym pamiętać, że nawet nieruchomość wolna od obciążeń generuje koszty, takie jak podatek od nieruchomości czy opłaty na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego w akcie notarialnym często zamieszcza się oświadczenie rodziców, że będą pokrywać te koszty do czasu uzyskania przez dziecko pełnoletności.

Wyłączenie prawa rodziców do reprezentowania dziecka

Niezależnie od obowiązku uzyskania zezwolenia sądu należy ustalić, czy rodzice mogą w danej sprawie reprezentować dziecko. Zgodnie z art. 98 § 2 k.r.o. rodzic nie może reprezentować dziecka przy czynnościach prawnych między dzieckiem a sobą lub swoim małżonkiem, a także między dziećmi pozostającymi pod jego władzą rodzicielską. Tym samym rodzic nie może w imieniu dziecka nabyć od niego nieruchomości, zbyć na jego rzecz własnej nieruchomości ani zawrzeć z nim umowy o dział spadku. W takim przypadku dziecko reprezentuje kurator ustanowiony przez sąd opiekuńczy (art. 99 k.r.o.). Ta sama zasada obowiązuje w postępowaniu przed sądem, w szczególności w sądowym dziale spadku, w którym rodzic i dziecko występują jako współspadkobiercy (art. 98 § 3 k.r.o.).

Od tej zasady przepis przewiduje jednak istotny wyjątek. Rodzic może bowiem reprezentować dziecko, jeżeli czynność polega na bezpłatnym przysporzeniu na jego rzecz. Rodzic, który dokonuje darowizny własnej nieruchomości na rzecz dziecka, może więc jednocześnie przyjąć tę darowiznę w jego imieniu. Jeżeli zaś nieruchomość jest wolna od obciążeń, to czynność ta nie wymaga ani ustanowienia kuratora, ani zezwolenia sądu opiekuńczego.

Nabycie nieruchomości w drodze dziedziczenia

Jeżeli małoletni dziedziczy nieruchomość, nabywa ją z mocy prawa z chwilą śmierci spadkodawcy. Samo nabycie spadku nie wymaga zatem zezwolenia sądu opiekuńczego. Zezwolenia wymagają natomiast czynności dotyczące spadku, w szczególności jego odrzucenie, dział spadku, zbycie udziału w nieruchomości spadkowej oraz zawarcie ugody z pozostałymi spadkobiercami. Skoro zaś oświadczenie o odrzuceniu spadku należy złożyć w terminie sześciu miesięcy, to wniosek o udzielenie zezwolenia powinien zostać złożony z odpowiednim wyprzedzeniem.

Podsumowanie

Obrót nieruchomością z udziałem małoletniego wymaga ustalenia kilku okoliczności. Po pierwsze, należy ustalić, czy czynność przekracza zakres zwykłego zarządu majątkiem dziecka, a tym samym wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego. Po drugie, należy ustalić, czy rodzice mogą w danej sprawie reprezentować dziecko, czy też konieczne jest ustanowienie kuratora. Po trzecie, należy wykazać przed sądem, że planowana czynność leży w interesie dziecka. Wyjątek dotyczy darowizny nieruchomości wolnej od obciążeń, którą rodzice mogą przyjąć w imieniu dziecka bez zezwolenia sądu, nawet jeżeli sami są darczyńcami. Pominięcie tych wymogów może natomiast prowadzić do nieważności umowy.

Dlatego pomoc adwokata pozwala prawidłowo ocenić, czy czynność wymaga zezwolenia sądu opiekuńczego, przygotować wniosek, który sąd uwzględni, oraz bezpiecznie przeprowadzić transakcję z udziałem małoletniego.