Współwłasność nieruchomości powstaje najczęściej w wyniku dziedziczenia, rozwodu, rozstania partnerów albo wspólnego nabycia nieruchomości przez kilka osób. Zgodnie z art. 195 k.c. polega ona na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Każdy ze współwłaścicieli ma więc udział w całej nieruchomości, a nie w jej fizycznie wydzielonej części. Choć początkowo stan ten wydaje się neutralny, z czasem często staje się źródłem konfliktów, zwłaszcza gdy tylko jeden ze współwłaścicieli korzysta z nieruchomości, pobiera z niej dochody lub blokuje jej sprzedaż. Rozwiązaniem jest wówczas zniesienie współwłasności.
Zgodnie z art. 210 § 1 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a tym samym brak zgody pozostałych nie stoi na przeszkodzie wystąpieniu z wnioskiem do sądu. Uprawnienie to może zostać wyłączone przez czynność prawną, jednak na czas nie dłuższy niż pięć lat, z możliwością przedłużenia. Należy przy tym zauważyć, że współwłaściciele mogą znieść współwłasność również w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego, co pozwala uniknąć postępowania sądowego. W braku porozumienia sprawa trafia jednak do sądu, a jej przedmiotem jest nie tylko to, komu przypadnie nieruchomość, lecz także wzajemne rozliczenia współwłaścicieli.
Podział fizyczny nieruchomości
Podstawowym sposobem zniesienia współwłasności jest podział fizyczny nieruchomości, polegający na wydzieleniu z niej kilku odrębnych nieruchomości przyznawanych poszczególnym współwłaścicielom (art. 211 k.c.). Nie każdą nieruchomość można jednak podzielić. Podział nie jest bowiem dopuszczalny, jeżeli byłby sprzeczny z ustawą lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy albo znaczne zmniejszenie jej wartości.
W przypadku nieruchomości gruntowych szczególne znaczenie mają przepisy Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 u.g.n. podział nieruchomości musi być zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. nie jest dopuszczalny, jeżeli wydzielane działki nie mają dostępu do drogi publicznej. W razie braku planu miejscowego zastosowanie znajduje art. 94 u.g.n. Po reformie planowania przestrzennego znaczenie może mieć ponadto plan ogólny gminy, który określa m.in. minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek budowlanych. Tym samym proponowany podział musi być nie tylko technicznie możliwy, lecz także zgodny z dokumentami planistycznymi i gospodarczo racjonalny.
Jeżeli nieruchomość jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, podział fizyczny może polegać na ustanowieniu odrębnej własności lokali, na co zezwala art. 7 Ustawy o własności lokali. Wymaga to jednak, aby wydzielane lokale spełniały wymóg samodzielności. Natomiast jeżeli wartość wydzielonych części nie odpowiada wartości udziałów, sąd wyrównuje różnicę przez zasądzenie dopłat (art. 212 § 1 k.c.).
Przyznanie nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli
Jeżeli podział fizyczny nie jest możliwy albo byłby nieracjonalny, sąd może przyznać nieruchomość jednemu lub kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych (art. 212 § 2 k.c.). Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do tego, komu ma przypaść nieruchomość, sąd wydaje postanowienie odpowiadające ich wnioskowi, o ile nie sprzeciwia się on prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2 k.p.c.).
Natomiast w razie sporu sąd uwzględnia całokształt okoliczności sprawy, w szczególności wysokość udziałów, dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości, związek danego współwłaściciela z nieruchomością oraz jego możliwość dokonania spłat. Sam największy udział nie przesądza przy tym o przyznaniu nieruchomości. Jeżeli bowiem współwłaściciel posiadający największy udział nie jest w stanie spłacić pozostałych, to sąd może przyznać nieruchomość innemu uczestnikowi, który daje realną gwarancję zapłaty. Nie można natomiast przyznać nieruchomości współwłaścicielowi wbrew jego woli, jeżeli wiązałoby się to z obowiązkiem spłaty pozostałych.
Wysokość spłaty odpowiada wartości udziału współwłaściciela, ustalonej na podstawie rynkowej wartości całej nieruchomości, zazwyczaj w oparciu o opinię biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Sąd określa przy tym termin i sposób uiszczenia spłat, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia (art. 212 § 3 k.c.). Spłaty mogą zostać rozłożone na raty płatne w okresie nie dłuższym niż dziesięć lat. Dlatego współwłaściciel, który traci udział w nieruchomości, powinien zadbać o to, aby termin spłaty nie był nadmiernie odległy, a w razie rozłożenia jej na raty żądać jej zabezpieczenia, np. przez ustanowienie hipoteki na przyznanej nieruchomości. W przeciwnym razie może on utracić udział, a na zapłatę oczekiwać przez wiele lat. Ponadto, jeżeli nieruchomością włada inna osoba niż ta, której została przyznana, sąd orzeka również o jej wydaniu (art. 624 k.p.c.), co pozwala uniknąć odrębnego procesu.
Sprzedaż nieruchomości
Jeżeli nieruchomości nie da się podzielić, a żaden ze współwłaścicieli nie chce jej przejąć lub nie jest w stanie spłacić pozostałych, sąd zarządza jej sprzedaż i podział uzyskanej ceny (art. 212 § 2 k.c. i art. 625 k.p.c.). Rozwiązanie to należy jednak traktować jako ostateczne. Sprzedaż następuje bowiem w drodze licytacji komorniczej, w której cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania (art. 965 k.p.c.), a na drugiej dwie trzecie (art. 983 k.p.c.). Uzyskana cena jest więc zazwyczaj niższa od ceny rynkowej, zaś sama procedura wiąże się z dodatkowymi kosztami i znacznie wydłuża sprawę. Dlatego korzystniejsze dla współwłaścicieli jest zazwyczaj uzgodnienie sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.
Rozliczenia między współwłaścicielami
W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy (art. 618 § 1 k.p.c.). Należy przy tym pamiętać, że po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności współwłaściciele nie mogą już dochodzić tych roszczeń w odrębnym postępowaniu, niezależnie od tego, czy zostały one zgłoszone (art. 618 § 3 k.p.c.). Tym samym roszczenia niezgłoszone w sprawie o zniesienie współwłasności co do zasady wygasają.
Rozliczenia te dotyczą przede wszystkim trzech kategorii roszczeń. Po pierwsze, zgodnie z art. 207 k.c. pożytki i przychody z rzeczy wspólnej, np. czynsz najmu, przypadają współwłaścicielom w stosunku do ich udziałów, w takim samym stosunku ponoszą oni też wydatki i ciężary związane z nieruchomością, takie jak podatek od nieruchomości czy ubezpieczenie. Po drugie, współwłaściciel, który poczynił nakłady na nieruchomość, może żądać ich rozliczenia. Nie każdy wydatek obciąża jednak pozostałych współwłaścicieli, znaczenie ma bowiem to, czy nakład był konieczny, czy służył całej nieruchomości, czy tylko części używanej przez tego współwłaściciela, oraz czy zwiększył wartość rzeczy wspólnej. Jeżeli zaś nakłady dotyczyły części nieruchomości używanej przez współwłaściciela, która ostatecznie zostaje mu przyznana, to rozliczenie następuje niejako w naturze. Po trzecie, współwłaściciel, który korzystał z całej nieruchomości z wyłączeniem pozostałych, może zostać zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z niej ponad przysługujący mu udział (art. 224 i 225 k.c. w zw. z art. 206 k.c.). Przesłanką tego roszczenia jest jednak co do zasady to, że pozostali współwłaściciele zostali pozbawieni możliwości korzystania z nieruchomości, a nie sami z niej zrezygnowali.
Wszystkie te roszczenia podlegają przy tym przedawnieniu, co do zasady w terminach określonych w art. 118 k.c. Sam fakt, że współwłaściciel przez wiele lat ponosił wydatki na nieruchomość, nie oznacza więc, że wszystkie z nich będzie mógł skutecznie rozliczyć.
Postępowanie o zniesienie współwłasności
Sprawa o zniesienie współwłasności toczy się w postępowaniu nieprocesowym przed sądem rejonowym właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości. We wniosku należy oznaczyć nieruchomość, wskazać współwłaścicieli i wysokość ich udziałów oraz zaproponować sposób zniesienia współwłasności (art. 617 k.p.c.). Od wniosku pobiera się opłatę stałą w wysokości 1000 zł, a jeżeli zawiera on zgodny projekt zniesienia współwłasności, opłata wynosi 300 zł. W sprawach spornych konieczne są zazwyczaj opinie biegłych, w szczególności rzeczoznawcy majątkowego, geodety, a przy nieruchomościach zabudowanych także biegłego z zakresu budownictwa.
Podsumowanie
Zniesienie współwłasności nieruchomości może nastąpić przez jej podział fizyczny, przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli za spłatą pozostałych albo sprzedaż i podział uzyskanej ceny. Sprawa ta dotyczy jednak nie tylko samej nieruchomości, lecz także pieniędzy. Po pierwsze, należy ustalić, który sposób zniesienia współwłasności jest prawnie dopuszczalny i ekonomicznie racjonalny. Po drugie, należy ustalić wartość udziałów, wysokość spłat oraz sposób ich zabezpieczenia. Po trzecie, należy zgłosić wszystkie wzajemne roszczenia z tytułu nakładów, pożytków, wydatków i korzystania z nieruchomości ponad udział, po prawomocnym zakończeniu sprawy nie będzie ich bowiem można dochodzić.
Dlatego pomoc adwokata pozwala wybrać najkorzystniejszy sposób zniesienia współwłasności, prawidłowo zgłosić i udowodnić wzajemne roszczenia oraz skutecznie zabezpieczyć interesy klienta, zarówno w negocjacjach z pozostałymi współwłaścicielami, jak i w postępowaniu sądowym.
