Zakup nieruchomości to dla większości osób jedna z najważniejszych decyzji majątkowych w życiu. Jednocześnie jest to transakcja, w której pozornie drobne przeoczenie, takie jak nieujawniona służebność, nieuregulowana współwłasność, roszczenia osób trzecich czy niezgodność stanu faktycznego ze stanem ujawnionym w księdze wieczystej, może doprowadzić do wieloletniego sporu sądowego, a w skrajnych przypadkach nawet do utraty zainwestowanych środków.
Przez due diligence nieruchomości rozumie się kompleksową analizę faktyczną i prawną, której celem jest ustalenie rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości, zidentyfikowanie związanych z nią ryzyk oraz ocena, czy zamierzona transakcja może zostać przeprowadzona bezpiecznie. Zakres takiej analizy obejmuje w szczególności:
- treść księgi wieczystej, w tym oznaczenie nieruchomości i jej właściciela;
- tytuły prawne, na podstawie których zbywca i jego poprzednicy prawni nabyli nieruchomość;
- obciążenia nieruchomości, tj. hipoteki, służebności, prawa osobiste i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej;
- zgodność danych ewidencji gruntów i budynków z treścią księgi wieczystej oraz ze stanem faktycznym.
Newralgicznym elementem due diligence jest także analiza dokumentacji planistycznej, a więc miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku decyzji o warunkach zabudowy. Po reformie planowania przestrzennego z 2023 r. analiza ta powinna obejmować również plan ogólny gminy, który przesądza o możliwości uchwalenia planu miejscowego i wydania decyzji o warunkach zabudowy. Dopiero zestawienie tych dokumentów pozwala stwierdzić, czy planowane przez nabywcę przeznaczenie nieruchomości jest w ogóle dopuszczalne. W przypadku nieruchomości rolnych konieczne jest ponadto ustalenie ograniczeń wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w tym prawa pierwokupu przysługującego Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa.
Due diligence nabiera szczególnego znaczenia wtedy, gdy nieruchomość ma zostać wniesiona do spółki tytułem aportu, stanowi przedmiot działu spadku lub jej stan prawny jest nieuporządkowany. W takich sytuacjach analiza powinna obejmować również skutki podatkowe transakcji, rozliczenie nakładów poczynionych na nieruchomość oraz ewentualne roszczenia spadkobierców lub współwłaścicieli.
Jednym z najczęstszych błędów popełnianych przy nabywaniu nieruchomości jest ograniczenie due diligence do pobieżnego przejrzenia odpisu księgi wieczystej. Choć księga wieczysta objęta jest rękojmią wiary publicznej, rękojmia ta nie ma charakteru bezwzględnego. Nie chroni ona nabywcy działającego w złej wierze ani nabywającego nieruchomość nieodpłatnie. Nie działa także przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy czy służebności drogi koniecznej, nawet jeśli nie zostały one ujawnione w księdze. Ponadto księga wieczysta nie dostarcza informacji o toczących się postępowaniach sądowych, o ile nie wpisano w niej stosownego ostrzeżenia, ani o tym, czy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej. Tym samym problemy te mogą ujawnić się dopiero po przeniesieniu własności.
Większości z nich można jednak uniknąć dzięki dokładnemu sprawdzeniu nieruchomości przez adwokata jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży, a w razie potrzeby wprowadzić do umowy odpowiednie zabezpieczenia.
