Sprawy o podział majątku po rozwodzie bardzo często koncentrują się wokół nieruchomości. Lokal mieszkalny, dom jednorodzinny, grunt, lokal użytkowy albo prawo spółdzielcze do lokalu mają zwykle największą wartość w majątku małżonków. Jednocześnie właśnie przy nieruchomościach najłatwiej o błędne założenia.
Często spotykam się z przekonaniem, że skoro nieruchomość jest wpisana w księdze wieczystej tylko na jednego małżonka, to nie podlega rozliczeniu. Albo odwrotnie: skoro została kupiona w trakcie małżeństwa, to zawsze w całości jest wspólna. Oba założenia mogą być nieprawidłowe.
Przy podziale majątku trzeba ustalić nie tylko, kto figuruje w księdze wieczystej, ale przede wszystkim: kiedy nieruchomość została nabyta, z jakich środków została sfinansowana, jaki ustrój majątkowy obowiązywał małżonków, czy ponoszono nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty, albo odwrotnie, oraz co działo się z nieruchomością po rozwodzie albo po ustanowieniu rozdzielności majątkowej.
Majątek wspólny i majątek osobisty
Zgodnie z art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami wspólność ustawowa, jeżeli nie zawarli oni wcześniej umowy majątkowej małżeńskiej. Do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności przez oboje małżonków albo przez jednego z nich.
Oznacza to, że zasadą jest przynależność do majątku wspólnego tych składników, które zostały nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej. Nie jest przy tym decydujące wyłącznie to, który z małżonków zawierał umowę albo kto został wskazany w akcie notarialnym. Ważne jest rzeczywiste źródło finansowania i podstawa nabycia.
Majątek osobisty każdego z małżonków określa art. 33 k.r.o. Do majątku osobistego należą między innymi przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis albo darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej, a także przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.
Ten ostatni przypadek ma ogromne znaczenie przy nieruchomościach. Chodzi o tzw. surogację.
Surogacja, czyli gdy majątek osobisty zmienia postać
Surogacja polega na tym, że jeden składnik majątku osobistego zostaje zastąpiony innym składnikiem. Najprostszy przykład: małżonek miał przed ślubem mieszkanie. W czasie małżeństwa sprzedał je, a pieniądze przeznaczył na zakup innego lokalu. Sam fakt, że nowy lokal został kupiony już po ślubie, nie przesądza jeszcze, że automatycznie wszedł do majątku wspólnego.
Jeżeli cena zakupu została pokryta ze środków pochodzących ze sprzedaży majątku osobistego, można twierdzić, że nowa nieruchomość również stanowi majątek osobisty. Podstawą jest art. 33 pkt 10 k.r.o., który obejmuje przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego.
W praktyce problem polega na udowodnieniu, że pieniądze ze sprzedaży majątku osobistego rzeczywiście zostały przeznaczone na zakup nowej nieruchomości. Znaczenie mają więc akty notarialne, potwierdzenia przelewów, historia rachunków bankowych, umowy kredytowe, dokumenty darowizny, dokumenty spadkowe i sposób zapłaty ceny.
Jeżeli środki zostały „zmieszane” ze wspólnymi pieniędzmi, sprawa staje się jeszcze trudniejsza do dowiedzenia. Nie oznacza to przegranej, ale wymaga precyzyjnego odtworzenia przebiegu transakcji.
Nieruchomość kupiona częściowo z majątku osobistego, a częściowo ze wspólnych środków
W praktyce bardzo często zakup nieruchomości nie jest finansowany wyłącznie z jednego źródła. Przykład: żona sprzedaje mieszkanie nabyte przed ślubem i przeznacza 400.000 zł na zakup domu. Brakująca część ceny pochodzi ze wspólnych oszczędności albo z kredytu spłacanego już w czasie małżeństwa.
W takiej sytuacji nie wystarczy odpowiedzieć: „dom jest wspólny” albo „dom jest moją własnością”. Konieczne jest ustalenie proporcji i charakteru poszczególnych świadczeń.
Istotne znaczenie ma uchwała Sądu Najwyższego z 19 października 2018 r., III CZP 45/18. SN przyjął, że rzecz nabyta w trakcie małżeństwa, w którym obowiązuje wspólność ustawowa, częściowo ze środków pochodzących z majątku osobistego jednego z małżonków, a częściowo z majątku wspólnego, wchodzi do majątku osobistego małżonka i do majątku wspólnego w udziałach odpowiadających stosunkowi środków przeznaczonych z tych majątków na jej nabycie, chyba że dane świadczenie miało charakter nakładu.
To rozstrzygnięcie ma bardzo praktyczne znaczenie. Pokazuje, że przy zakupie nieruchomości z różnych źródeł finansowania należy ustalić, jaka część ceny pochodziła z majątku osobistego, a jaka z majątku wspólnego. Dopiero na tej podstawie można ocenić, czy nieruchomość należy w całości do jednej masy majątkowej, czy też powinna być kwalifikowana proporcjonalnie.
Nie można więc sprowadzać sprawy wyłącznie do tego, kto został wpisany w księdze wieczystej. Wpis jest ważny, ale nie zawsze zamyka spór między małżonkami.
Oświadczenie w akcie notarialnym nie zawsze rozstrzyga sprawę
Przy zakupie nieruchomości w czasie małżeństwa często pojawia się w akcie notarialnym oświadczenie, że nabycie następuje z majątku osobistego jednego z małżonków. Takie oświadczenie ma znaczenie dowodowe, ale samo w sobie nie musi przesądzać sprawy.
Jeżeli z dokumentów wynika, że cena została faktycznie zapłacona ze wspólnych środków, a małżonkowie pozostawali w ustroju wspólności ustawowej, może powstać spór o rzeczywistą własność nieruchomości. O tym, czy nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego, czy osobistego, decydują przepisy i rzeczywiste okoliczności nabycia, a nie wyłącznie deklaracja zawarta w akcie.
Podobnie wpis tylko jednego małżonka w księdze wieczystej nie zawsze oznacza, że nieruchomość jest jego majątkiem osobistym. Jeżeli treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, w grę może wchodzić powództwo z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.
W sprawach o podział majątku analiza księgi wieczystej jest więc dopiero początkiem, a nie końcem pracy.
Nakłady z majątku wspólnego na nieruchomość osobistą jednego z małżonków
Bardzo częsta sytuacja wygląda następująco: jeden z małżonków miał przed ślubem mieszkanie, dom albo grunt. W czasie małżeństwa małżonkowie wspólnie remontowali tę nieruchomość, spłacali kredyt, wykonali instalacje, ogrodzenie, elewację.
Sama nieruchomość może nadal pozostawać majątkiem osobistym jednego małżonka. Nie oznacza to jednak, że nakłady poniesione z majątku wspólnego są bez znaczenia.
Podstawą rozliczeń jest art. 45 § 1 k.r.o. Zgodnie z tym przepisem każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może także żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny.
W praktyce oznacza to, że przy podziale majątku należy odróżnić trzy rzeczy:
- własność nieruchomości,
- wartość nakładów,
- źródło finansowania tych nakładów.
Przykład: mąż był przed ślubem właścicielem domu jednorodzinnego. W czasie małżeństwa małżonkowie ze wspólnych pieniędzy dokonali rozbudowę, która istotnie zwiększyła wartość nieruchomości. Dom nadal może należeć do majątku osobistego męża, ale żona może domagać się rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na ten dom.
Nie zawsze rozliczeniu podlega suma faktur. W sprawach o nakłady często znaczenie ma rzeczywisty wzrost wartości nieruchomości, charakter wykonanych prac i to, czy nakład był konieczny, użyteczny, czy luksusowy. Dlatego w praktyce potrzebna bywa opinia biegłego rzeczoznawcy.
Nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny
Możliwa jest również sytuacja odwrotna. Małżonkowie kupują wspólnie lokal mieszkalny, ale część ceny pochodzi z majątku osobistego jednego z nich. Albo jeden z małżonków przeznacza pieniądze z darowizny, spadku albo sprzedaży innej nieruchomości sprzed ślubu na remont wspólnego domu.
Wtedy pojawia się pytanie, czy ten małżonek może żądać zwrotu wartości nakładu.
Co do zasady tak. Art. 45 § 1 k.r.o. przewiduje możliwość żądania zwrotu wydatków i nakładów poczynionych z majątku osobistego na majątek wspólny. Trzeba jednak wykazać zarówno źródło pochodzenia środków, jak i ich przeznaczenie.
Nie wystarczy samo twierdzenie: „to było z moich pieniędzy”. W sprawach o podział majątku istotne są dokumenty. Przelewy, umowy darowizny, postanowienia spadkowe, akty notarialne, faktury, kosztorysy i historia rachunków często przesądzają o tym, czy dane roszczenie da się realnie udowodnić.
Dom na działce jednego z małżonków
Szczególnie trudne są sprawy, w których dom został wybudowany w czasie małżeństwa na działce stanowiącej majątek osobisty jednego z małżonków.
Przykład: żona otrzymała działkę w darowiźnie od rodziców. Po ślubie małżonkowie zaciągnęli kredyt i wybudowali na tej działce dom. Po rozwodzie mąż uważa, że skoro dom był budowany wspólnie, to ma prawo do połowy domu.
Tu trzeba wyjaśnić podstawową zasadę prawa rzeczowego: budynek trwale związany z gruntem co do zasady jest częścią składową gruntu. Wynika to z art. 48 k.c. w związku z art. 47 k.c. Jeżeli więc działka należy do majątku osobistego żony, to co do zasady również budynek wzniesiony na tej działce będzie dzielił los prawny gruntu.
Nie oznacza to jednak, że drugi małżonek pozostaje bez ochrony. Jeżeli budowa została sfinansowana z majątku wspólnego, powstaje problem rozliczenia nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty jednego z małżonków. Podstawą będzie tu art. 45 k.r.o.
W takich sprawach kluczowe jest ustalenie, z czego finansowano budowę: ze wspólnych dochodów, kredytu spłacanego w czasie małżeństwa, darowizn od rodziny jednego z małżonków, środków ze sprzedaży majątku osobistego, czy z połączenia kilku źródeł.
Dom na gruncie rodziców małżonka art. 231 k.c.
Jeszcze bardziej skomplikowana jest sytuacja, gdy małżonkowie budują dom na działce należącej do osób trzecich, najczęściej rodziców jednego z nich.
Przykład: małżonkowie przez lata mieszkają na działce teściów. Za środki z majątku wspólnego budują dom, ponoszą koszty materiałów, robocizny i wykończenia. Po rozwodzie okazuje się, że właścicielami gruntu nadal są teściowie.
W takiej sytuacji nie można automatycznie przyjąć, że dom jest własnością małżonków. Jeżeli budynek jest trwale związany z gruntem, zasadniczo stanowi część składową nieruchomości. Właścicielem gruntu pozostaje osoba wpisana w księdze wieczystej, a budynek dzieli los prawny gruntu.
Możliwe są jednak roszczenia o rozliczenie nakładów. Jeżeli dom został wzniesiony ze środków z majątku wspólnego, trzeba ustalić wartość tych nakładów i to, przeciwko komu powinny być kierowane roszczenia. Inaczej będzie, gdy budowa została sfinansowana głównie z majątku osobistego jednego z małżonków, np. z darowizny, spadku albo środków ze sprzedaży nieruchomości sprzed ślubu. Wtedy trzeba oddzielić nakłady wspólne od nakładów osobistych.
W niektórych przypadkach może pojawić się także roszczenie z art. 231 § 1 k.c. Przepis ten przewiduje, że samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek albo inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.
Nie jest to jednak roszczenie automatyczne. Trzeba wykazać przesłanki ustawowe: samoistne posiadanie, dobrą wiarę, wzniesienie budynku lub urządzenia oraz znaczną dysproporcję między wartością budynku a wartością zajętej działki. W realiach rodzinnych bywa to trudne, bo samo zamieszkiwanie „za zgodą rodziców” nie zawsze oznacza posiadanie samoistne w dobrej wierze.
Jeżeli jednak roszczenie z art. 231 k.c. powstało w czasie trwania wspólności ustawowej, może mieć znaczenie przy podziale majątku jako składnik majątkowy albo element rozliczeń między małżonkami.
Dochody z nieruchomości osobistej jednego małżonka
Osobnym problemem są dochody z nieruchomości. Przykład: żona miała przed ślubem mieszkanie, które w czasie małżeństwa było wynajmowane. Sam lokal może stanowić jej majątek osobisty. Czynsz najmu uzyskiwany w czasie trwania wspólności ustawowej może jednak wchodzić do majątku wspólnego.
Wynika to z art. 31 § 2 pkt 2 k.r.o., zgodnie z którym do majątku wspólnego należą m.in. dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków.
Trzeba jednak odróżnić dochód od ceny sprzedaży. Czynsz najmu jest dochodem z rzeczy. Cena uzyskana ze sprzedaży mieszkania stanowiącego majątek osobisty zasadniczo nie jest takim dochodem, lecz ekwiwalentem za składnik majątku osobistego. W tym drugim przypadku może działać zasada surogacji.
Również przy czynszu nie zawsze rozlicza się pełny przychód. W praktyce trzeba badać tzw. czysty dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, np. opłaty, podatki, koszty koniecznych napraw czy utrzymania lokalu.
Zasiedzenie nieruchomości a majątek wspólny
Nieruchomość może wejść do majątku małżonków nie tylko przez zakup albo darowiznę, ale także przez zasiedzenie.
Zgodnie z art. 172 k.c. do zasiedzenia nieruchomości konieczne jest samoistne posiadanie oraz upływ odpowiedniego terminu. Posiadanie samoistne oznacza w uproszczeniu władanie rzeczą jak właściciel. Definicję posiadacza samoistnego zawiera art. 336 k.c.
Przy podziale majątku kluczowe jest pytanie, kiedy upłynął termin zasiedzenia. Jeżeli termin zakończył się przed ślubem, nieruchomość może stanowić majątek osobisty tego małżonka, na którego rzecz nastąpiło zasiedzenie. Jeżeli termin zasiedzenia upłynął w czasie trwania wspólności ustawowej, nieruchomość może wejść do majątku wspólnego.
Sąd Najwyższy w uchwale z 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78, przyjął, że nieruchomość nabyta przez zasiedzenie w czasie trwania wspólności ustawowej staje się składnikiem majątku wspólnego także wtedy, gdy jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków. Dotyczy to również sytuacji, w której bieg terminu zasiedzenia rozpoczął się przed powstaniem wspólności ustawowej, ale zakończył już w czasie jej trwania.
To bardzo ważne rozróżnienie. Przy zasiedzeniu decyduje nie sam początek posiadania, ale moment nabycia własności.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a podział majątku
Przy podziale majątku po rozwodzie nie można pomijać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W obrocie nadal funkcjonuje wiele takich praw, mimo że obecnie spółdzielnie mieszkaniowe nie ustanawiają już nowych spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Jest to szczególne ograniczone prawo rzeczowe, a więc prawo majątkowe, które może mieć znaczną wartość i podlegać rozliczeniu między małżonkami.
W praktyce problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy wkład mieszkaniowy albo budowlany został zgromadzony jeszcze przed ślubem przez jednego z małżonków, ale samo spółdzielcze prawo do lokalu powstało już w czasie małżeństwa.
Nie zawsze decyduje więc samo pytanie: „kto wpłacił pieniądze?”. Równie ważne jest to, kiedy powstało prawo do lokalu i na jakiej podstawie.
W uchwale pełnego składu Izby Cywilnej z 30 listopada 1974 r., III CZP 1/74, Sąd Najwyższy wskazał, że o przynależności spółdzielczego prawa do lokalu nabytego przez przydział decyduje porównanie daty przydziału z datą powstania wspólności majątkowej między małżonkami. Jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu zostało przyznane jednemu z małżonków w czasie trwania wspólności majątkowej, mogło stanowić składnik majątku wspólnego, nawet gdy wkład mieszkaniowy lub budowlany pochodził w całości albo w części z majątku osobistego jednego z małżonków i został wpłacony przed ślubem.
W takim przypadku środki pochodzące z majątku osobistego nie muszą przesądzać o osobistym charakterze samego prawa do lokalu. Mogą natomiast podlegać rozliczeniu jako nakład z majątku osobistego na majątek wspólny.
Istotne znaczenie ma również dawny art. 215 § 2 Prawa spółdzielczego. Przepis ten przewidywał szczególną wspólność spółdzielczego prawa do lokalu przydzielonego w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny. W postanowieniu z 8 września 2017 r., II CSK 178/17, Sąd Najwyższy podkreślił, że prawo przysługujące obojgu małżonkom na podstawie tego przepisu po jego uchyleniu nadal przysługiwało obojgu małżonkom jako przedmiot wspólności łącznej. SN odrzucił pogląd, że uchylenie art. 215 § 2 Prawa spółdzielczego mogło spowodować „przesunięcie” tego prawa do majątku osobistego jednego z małżonków na zasadzie surogacji.
To ważne, bo w starszych sprawach dotyczących mieszkań spółdzielczych nie można automatycznie stosować prostego schematu: „wkład był z majątku osobistego, więc lokal też jest osobisty”. Należy zbadać datę przydziału, cel przydziału, obowiązujący wtedy stan prawny, źródło finansowania wkładu i ustrój majątkowy małżonków.
Odrębnie należy oceniać sytuacje, w których spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie powstało przez przydział ze spółdzielni, lecz zostało nabyte od osoby trzeciej. Wtedy znaczenie może mieć klasyczna analiza źródła finansowania, art. 31 k.r.o., art. 33 k.r.o., zasada surogacji oraz ewentualne rozliczenie nakładów.
Przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu znaczenie może mieć także księga wieczysta. Dla takiego prawa można założyć księgę wieczystą, ale sam wpis nie zawsze rozwiązuje wszystkie problemy między małżonkami. Przy podziale majątku nadal trzeba ustalić, kiedy i w jaki sposób prawo powstało, kto finansował wkład, czy środki pochodziły z majątku osobistego, czy wspólnego oraz czy ewentualny wpis odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu.
W sprawach dotyczących mieszkań spółdzielczych konieczne jest więc połączenie analizy prawa rodzinnego, prawa spółdzielczego, dokumentów spółdzielni, księgi wieczystej i historii finansowania wkładu.
Co dzieje się po rozwodzie albo po ustanowieniu rozdzielności?
Rozwód nie powoduje jeszcze automatycznego fizycznego podziału majątku. Z chwilą ustania wspólności ustawowej wspólność łączna przekształca się we współwłasność ułamkową. Wynika to z art. 46 k.r.o., który odsyła odpowiednio do przepisów o wspólności majątku spadkowego, w tym art. 1035 k.c.
Jeżeli po ustaniu wspólności jeden z byłych małżonków kupi nieruchomość za środki stanowiące już jego własny majątek, nie będzie to składnik dawnego majątku wspólnego. Jeżeli jednak zakup nastąpi ze środków pochodzących z majątku wspólnego, który nie został jeszcze podzielony, może powstać roszczenie rozliczeniowe, ale nie zawsze sam nabyty przedmiot będzie przedmiotem podziału jako składnik majątku wspólnego.
Podobnie trzeba oceniać spłaty kredytu po rozwodzie. Jeżeli jeden z byłych małżonków po ustaniu wspólności spłaca wspólny kredyt ze swojego majątku, może powstać roszczenie o rozliczenie tych spłat. Nie oznacza to jednak zmiany własności nieruchomości.
Jakie dokumenty są najważniejsze?
W sprawach o podział majątku z nieruchomością w tle kluczowe znaczenie mają dokumenty. W szczególności warto zabezpieczyć:
- akty notarialne na okoliczność nabycia i sprzedaży nieruchomości,
- odpisy ksiąg wieczystych,
- umowy kredytowe i aneksy,
- potwierdzenia przelewów,
- historię rachunków bankowych,
- umowy darowizny i dokumenty spadkowe,
- faktury i rachunki za remonty, budowę, rozbudowę i modernizację,
- pozwolenia na budowę, projekty, dzienniki budowy,
- umowy z wykonawcami,
- dokumenty dotyczące najmu,
- rozliczenia podatkowe,
- operaty szacunkowe albo inne dokumenty dotyczące wartości nieruchomości.
Bez dokumentów sprawa często sprowadza się do przeciwstawnych twierdzeń stron. A w sprawach o nieruchomości różnice mogą wynosić dziesiątki albo setki tysięcy złotych.
Podsumowanie
Przy podziale majątku po rozwodzie nie wystarczy ustalić, kto mieszkał w nieruchomości i kto jest wpisany w księdze wieczystej. Trzeba precyzyjnie ustalić:
- kiedy nieruchomość została nabyta,
- czy w chwili nabycia trwała wspólność ustawowa,
- z jakich środków zapłacono cenę,
- czy działa zasada surogacji z art. 33 pkt 10 k.r.o.,
- czy ponoszono nakłady z majątku wspólnego na majątek osobisty,
- czy ponoszono nakłady z majątku osobistego na majątek wspólny,
- czy po rozwodzie spłacano kredyt lub ponoszono dalsze wydatki,
- czy nieruchomość przynosiła dochód,
- czy zachodzi problem budowy na cudzym gruncie,
- czy może mieć znaczenie art. 231 k.c.,
- czy w sprawie pojawia się zasiedzenie.
Dopiero taka analiza pozwala realnie ocenić, co podlega podziałowi, co powinno zostać rozliczone jako nakład, a co pozostaje majątkiem osobistym jednego z małżonków.
W sprawach dotyczących nieruchomości granica między majątkiem wspólnym a osobistym często nie przebiega tam, gdzie intuicyjnie widzą ją strony. Dlatego przed podjęciem decyzji o sposobie podziału majątku warto dokładnie przeanalizować dokumenty, przepływy finansowe i podstawy prawne nabycia nieruchomości.