Nabywanie nieruchomości rolnych podlega w Polsce szczególnym ograniczeniom, wynikającym przede wszystkim z ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (dalej: u.k.u.r.). Sama kwalifikacja gruntu jako nieruchomości rolnej nie przesądza jednak o sposobie przeprowadzenia transakcji. Znaczenie mają bowiem zarówno powierzchnia nieruchomości i znajdujących się w niej użytków rolnych, jak i osoba nabywcy, podstawa nabycia oraz uprawnienia Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: KOWR). Należy przy tym pamiętać, że są to odrębne mechanizmy. Możliwość nabycia nieruchomości bez zgody KOWR nie oznacza bowiem, że KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu, zaś skuteczne nabycie nieruchomości nie przesądza o możliwości jej swobodnego zbycia w kolejnych latach.
Kiedy nieruchomość jest nieruchomością rolną?
Zgodnie z art. 46¹ k.c. nieruchomościami rolnymi są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Definicję tę uzupełnia art. 2 pkt 1 u.k.u.r., który wyłącza z niej nieruchomości położone na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne. Tym samym oznaczenie gruntu w ewidencji jako gruntu ornego nie przesądza o stosowaniu ustawy. Nieruchomość przeznaczona w planie miejscowym w całości pod zabudowę mieszkaniową nie stanowi bowiem nieruchomości rolnej w rozumieniu u.k.u.r. Jednakże przeznaczenie na cele nierolne jedynie części nieruchomości nie pozbawia jej automatycznie rolnego charakteru, znaczenie ma bowiem przeznaczenie nieruchomości jako całości (wyrok SN z dnia 5 września 2012 r., IV CSK 93/12). Nie decyduje przy tym wyłącznie aktualny sposób wykorzystywania gruntu, lecz także to, czy ze względu na swoje właściwości może on służyć działalności rolniczej. Czasowe niewykorzystywanie gruntu nie powoduje więc utraty jego rolnego charakteru (postanowienie SN z dnia 5 kwietnia 2017 r., II CSK 406/16).
Należy również zauważyć, że z dniem 1 września 2026 r. uchylono art. 1b u.k.u.r. Samo położenie nieruchomości w granicach administracyjnych miasta nie wyłącza więc obecnie stosowania ustawy.
Progi 0,3 ha i 1 ha
Zgodnie z art. 1a pkt 1 lit. b u.k.u.r. przepisów ustawy nie stosuje się do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Decyduje przy tym powierzchnia użytków rolnych, a nie całej nieruchomości. Przykładowo, nieruchomość o powierzchni 0,6 ha, w której użytki rolne zajmują 0,25 ha, co do zasady nie podlega ustawie. W takim przypadku nie bada się statusu nabywcy, nie stosuje się prawa pierwokupu ani prawa nabycia KOWR, a na nabywcy nie ciążą obowiązki z art. 2b u.k.u.r. Wyłączenie to dotyczy jednak wyłącznie powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, a więc nie obejmuje nieruchomości zawierającej dokładnie 0,3000 ha użytków rolnych.
Od progu 0,3 ha należy odróżnić próg 1 ha. Zgodnie z art. 2a ust. 3 pkt 1a u.k.u.r. nieruchomość rolną o powierzchni mniejszej niż 1 ha może nabyć także osoba, która nie jest rolnikiem indywidualnym. Nie oznacza to jednak wyłączenia ustawy w całości. Jeżeli nieruchomość obejmuje co najmniej 0,3 ha użytków rolnych, to nadal stosuje się do niej pozostałe przepisy, w szczególności o prawie pierwokupu KOWR. Tym samym próg 0,3 ha decyduje o tym, czy ustawa w ogóle znajduje zastosowanie, zaś próg 1 ha o tym, czy nabywca musi być rolnikiem indywidualnym.
Przy obliczaniu progu 1 ha znaczenie ma łączna powierzchnia przedmiotu nabycia. Jeżeli więc na podstawie jednej umowy nabywane są dwie nieruchomości o powierzchni 0,6 ha i 0,7 ha, to łączna powierzchnia wynosi 1,3 ha, a wyjątek nie znajduje zastosowania, nawet jeżeli nieruchomości te mają odrębne księgi wieczyste. Nie sumuje się natomiast nieruchomości nabytych wcześniej w ramach odrębnych transakcji. Należy jednak odróżnić transakcje rzeczywiście odrębne od sztucznego podziału jednej transakcji. Podział nieruchomości o powierzchni 1,7 ha na działki o powierzchni 0,8 ha i 0,9 ha i ich sprzedaż temu samemu nabywcy wyłącznie w celu obejścia art. 2a ust. 1 u.k.u.r. rodzi bowiem istotne ryzyko nieważności tych czynności.
Kto może nabyć nieruchomość rolną?
Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być co do zasady wyłącznie rolnik indywidualny, przy czym łączna powierzchnia użytków rolnych w jego gospodarstwie rodzinnym nie może przekroczyć 300 ha (art. 2a ust. 2 u.k.u.r.). Zgodnie z art. 6 u.k.u.r. rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, która jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz od co najmniej pięciu lat zamieszkuje w odpowiedniej gminie i przez ten okres osobiście prowadzi gospodarstwo rolne. Przesłanki te muszą być spełnione łącznie, a tym samym samo posiadanie gruntu rolnego czy wykształcenia rolniczego nie wystarcza.
Art. 2a ust. 3 u.k.u.r. przewiduje jednak szeroki katalog wyjątków od wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego. Obejmuje on w szczególności nabycie przez osobę bliską zbywcy, dziedziczenie, zapis windykacyjny, dział spadku, zniesienie współwłasności oraz podział majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa. Najważniejszy praktycznie jest wyjątek dotyczący osoby bliskiej, do której zgodnie z art. 2 pkt 6 u.k.u.r. zalicza się m.in. zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, pasierbów, ojczyma i macochę. Ojciec może więc darować synowi nieruchomość rolną o powierzchni 10 ha bez zgody KOWR, nawet jeżeli syn nie jest rolnikiem. Przy współwłasności należy jednak ustalić stosunek nabywcy do każdego ze zbywców, może on bowiem być osobą bliską wobec jednego z nich, lecz nie wobec drugiego. Ponadto zgodnie z art. 2a ust. 3a u.k.u.r., jeżeli nieruchomość ma wejść do wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczy, aby wymagania dotyczące nabywcy spełniał jeden z małżonków. Przepis ten nie dotyczy jednak małżonków pozostających w rozdzielności majątkowej, którzy nabywają udziały we współwłasności.
Jeżeli nabywca nie jest rolnikiem indywidualnym i nie może skorzystać z żadnego wyjątku, nieruchomość rolną może nabyć wyłącznie po uzyskaniu zgody Dyrektora Generalnego KOWR (art. 2a ust. 4 u.k.u.r.). Z wnioskiem występuje zazwyczaj zbywca, który przy sprzedaży powinien wykazać m.in., że nie mógł sprzedać nieruchomości podmiotowi uprawnionemu do jej nabycia bez zgody. Zgoda musi zostać uzyskana przed nabyciem, nie można bowiem sanować zawartej już umowy przez późniejsze jej uzyskanie. Zgoda jest przy tym ważna przez rok od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna (art. 2ba u.k.u.r.), a w tym okresie powinny zostać zawarte zarówno umowa zobowiązująca, jak i umowa przenosząca własność.
Prawo pierwokupu
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługuje w pierwszej kolejności dzierżawcy, jeżeli umowa dzierżawy została zawarta na piśmie i ma datę pewną, była wykonywana przez co najmniej trzy lata od tej daty, a nabywana nieruchomość wchodzi w skład jego gospodarstwa rodzinnego (art. 3 ust. 1 u.k.u.r.). Samo faktyczne korzystanie z gruntu przez trzy lata nie wystarcza więc do powstania tego prawa. Natomiast jeżeli dzierżawcy nie przysługuje prawo pierwokupu albo go nie wykona, prawo to przysługuje KOWR działającemu na rzecz Skarbu Państwa (art. 3 ust. 4 u.k.u.r.). Dlatego sprzedaż następuje w dwóch etapach. Najpierw strony zawierają umowę warunkową, a KOWR ma miesiąc od prawidłowego zawiadomienia na wykonanie prawa pierwokupu. Dopiero gdy z niego nie skorzysta, strony zawierają umowę przenoszącą własność. Należy przy tym pamiętać, że prawo pierwokupu może dotyczyć także nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha.
Wykonanie prawa pierwokupu powoduje zawarcie między sprzedającym a uprawnionym umowy sprzedaży tej samej treści co umowa warunkowa (art. 600 § 1 k.c.). Jeżeli jednak cena określona w umowie rażąco odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, uprawniony może w terminie czternastu dni od wykonania prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej tej wartości (art. 3 ust. 8 i 9 u.k.u.r.). Szczególny charakter tego przepisu względem kodeksowej konstrukcji prawa pierwokupu potwierdził Sąd Apelacyjny w Krakowie w wyroku z dnia 26 listopada 2025 r., I ACa 280/23.
Prawo pierwokupu nie powstaje jednak m.in. w przypadku sprzedaży nieruchomości osobie bliskiej zbywcy oraz nabycia za zgodą Dyrektora Generalnego KOWR (art. 3 ust. 5 u.k.u.r.). Jeżeli więc matka sprzedaje synowi nieruchomość rolną, to ani dzierżawcy, ani KOWR nie przysługuje prawo pierwokupu.
Prawo nabycia KOWR
Prawo pierwokupu należy odróżnić od prawa nabycia przewidzianego w art. 4 u.k.u.r. O ile bowiem prawo pierwokupu wiąże się ze sprzedażą, o tyle prawo nabycia dotyczy nabycia nieruchomości na innej podstawie, np. w drodze darowizny, zamiany, umowy dożywocia czy orzeczenia sądu. W takim przypadku nowy właściciel najpierw nabywa nieruchomość, a następnie KOWR może ją od niego nabyć na rzecz Skarbu Państwa. Jak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 18 lutego 2025 r., III CZP 26/24, nabyciem w tym rozumieniu jest również umowne zniesienie współwłasności, a tym samym także ono może prowadzić do powstania prawa nabycia KOWR.
Wykonanie prawa nabycia nie ma przy tym charakteru nieodpłatnego. Jeżeli cena wynika z czynności prawnej lub orzeczenia, na podstawie którego nastąpiło nabycie, to stanowi ona co do zasady punkt odniesienia. Natomiast jeżeli cena nie została określona, jak ma to miejsce przy darowiźnie, KOWR ustala ją według wartości rynkowej nieruchomości (art. 4 ust. 2 u.k.u.r.). Właściciel może jednak w terminie miesiąca od otrzymania oświadczenia KOWR wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej (art. 4 ust. 2a u.k.u.r.).
Aby KOWR mógł wykonać prawo nabycia, musi zostać prawidłowo zawiadomiony o nabyciu. Obowiązek ten spoczywa, w zależności od podstawy nabycia, na notariuszu, sądzie, organie administracji albo na samym nabywcy. Jak przyjął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 29 października 2024 r., III CZP 10/24, wadliwe zawiadomienie nie rozpoczyna przy tym biegu miesięcznego terminu na wykonanie prawa nabycia. Tym samym uchybienie w zawiadomieniu powoduje, że nabywca pozostaje w niepewności co do losów nieruchomości.
Prawo nabycia nie powstaje przy dziedziczeniu ustawowym, a także w określonych przypadkach dziedziczenia testamentowego przez rolnika indywidualnego lub osobę bliską spadkodawcy (art. 4 ust. 4 u.k.u.r.). Może jednak powstać, jeżeli nieruchomość dziedziczy na podstawie testamentu osoba, która nie jest ani rolnikiem indywidualnym, ani osobą bliską spadkodawcy. Odrębnie należy ocenić zasiedzenie. Nabywca przez zasiedzenie musi bowiem spełniać wymagania z art. 2a u.k.u.r. albo korzystać z ustawowego wyjątku, choć zasiedzenie jest wyłączone spod prawa nabycia KOWR i spod obowiązków z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r.
Obowiązki nabywcy po przejściu własności
Nabycie nieruchomości rolnej nie kończy stosowania ustawy. Zgodnie z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. nabywca jest co do zasady obowiązany przez pięć lat od dnia nabycia prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość, a jeżeli jest osobą fizyczną, prowadzić je osobiście. W tym okresie nie może też zbyć nieruchomości ani oddać jej w posiadanie innemu podmiotowi, co obejmuje również jej wydzierżawienie. Obowiązku prowadzenia gospodarstwa nie można przy tym sprowadzać do formalnego posiadania statusu rolnika, konieczne jest bowiem ustalenie, czy nabywca rzeczywiście je prowadzi (wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 30 czerwca 2022 r., I ACa 360/21).
Obowiązki te mogą dotyczyć również nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha. Zgodnie z art. 2 pkt 2 u.k.u.r. gospodarstwo rolne obejmuje bowiem nieruchomości rolne o łącznej powierzchni co najmniej 1 ha. Jeżeli więc nabywca posiada już inne grunty rolne, to nabywana nieruchomość, nawet mniejsza niż 1 ha, może wejść w skład jego gospodarstwa. Art. 2b ust. 4 u.k.u.r. przewiduje jednak szeroki katalog wyjątków, obejmujący m.in. określone przypadki dziedziczenia, działu spadku, podziału majątku wspólnego, zasiedzenia, nieruchomości mniejszych niż 1 ha położonych w dniu nabycia w granicach miasta oraz przeznaczenia całej nieruchomości po nabyciu w planie miejscowym na cele nierolne. Wyjątki te dotyczą zarówno obowiązku prowadzenia gospodarstwa, jak i zakazu zbywania nieruchomości, natomiast art. 2b ust. 5 u.k.u.r. wyłącza wyłącznie obowiązek prowadzenia gospodarstwa.
Szczególnej uwagi wymaga nabycie nieruchomości przez osobę bliską. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 22 czerwca 2017 r., III CZP 24/17, opowiedział się za szerokim traktowaniem obrotu nieruchomościami rolnymi między osobami bliskimi. Kierunek ten przyjął Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 maja 2023 r., I OSK 1105/22, uznając, że osoba nabywająca nieruchomość rolną od rodziców nie podlega obowiązkom z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. KOWR prezentuje jednak odmienne stanowisko, zaś postępowanie przed Sądem Najwyższym w sprawie III CZP 14/25, w której przedstawiono to zagadnienie, zostało umorzone bez podjęcia uchwały. Dlatego planując dalsze rozporządzenie taką nieruchomością, należy uwzględnić praktykę KOWR.
Jeżeli nabywcę obejmuje zakaz z art. 2b ust. 2 u.k.u.r., to zbycie nieruchomości przed upływem pięciu lat wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, udzielanej ze względu na ważny interes nabywcy albo interes publiczny (art. 2b ust. 3 u.k.u.r.). Tym samym jedna transakcja może wymagać dwóch odrębnych zgód: na wcześniejsze zbycie nieruchomości przez dotychczasowego właściciela oraz na jej nabycie przez nowego właściciela, jeżeli nie jest on rolnikiem indywidualnym i nie korzysta z żadnego wyjątku.
Udział we współwłasności, użytkowanie wieczyste i lokal
Ograniczeń wynikających z ustawy nie można obejść poprzez nabycie udziału w nieruchomości. Zgodnie z art. 2c u.k.u.r. przepisy o nabywaniu nieruchomości rolnych stosuje się odpowiednio do nabycia udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, użytkowania wieczystego oraz udziału we współużytkowaniu wieczystym, niezależnie od wielkości nabywanego udziału. Inaczej należy natomiast ocenić sprzedaż wyodrębnionego już lokalu, przedmiotem obrotu jest bowiem nieruchomość lokalowa, a udział w gruncie przechodzi wraz z nią z mocy prawa. Jednakże samo wyodrębnienie lokalu połączone z przeniesieniem udziału w nieruchomości rolnej wymaga już oceny na podstawie art. 2c u.k.u.r.
Skutki naruszenia przepisów
Przepisy ustawy mają charakter bezwzględnie obowiązujący. Zgodnie z art. 9 u.k.u.r. nabycie nieruchomości na podstawie czynności prawnej sprzecznej z przepisami ustawy jest nieważne. Dotyczy to w szczególności nabycia bez wymaganej zgody Dyrektora Generalnego KOWR oraz z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu. Należy przy tym zauważyć, że powyższe zasady dotyczą obrotu prywatnego. Nieruchomości wchodzące w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa podlegają bowiem odrębnym regulacjom, wynikającym przede wszystkim z ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.
Podsumowanie
Obrót nieruchomościami rolnymi podlega kilku odrębnym poziomom ograniczeń. Po pierwsze, należy ustalić, czy nieruchomość w ogóle podlega ustawie, z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie miejscowym i powierzchni użytków rolnych. Po drugie, należy ustalić, czy nabywca jest rolnikiem indywidualnym, czy korzysta z ustawowego wyjątku, czy też wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Po trzecie, należy zbadać, czy dzierżawcy albo KOWR przysługuje prawo pierwokupu lub prawo nabycia. Po czwarte, należy ustalić, czy po nabyciu nabywca będzie związany pięcioletnimi obowiązkami z art. 2b u.k.u.r. Tym samym próg 0,3 ha decyduje o zastosowaniu ustawy, próg 1 ha o wymogu posiadania statusu rolnika indywidualnego, zaś prawo pierwokupu, prawo nabycia i obowiązki z art. 2b u.k.u.r. stanowią odrębne mechanizmy, które należy ocenić niezależnie od siebie. Skoro zaś naruszenie przepisów ustawy powoduje nieważność nabycia, to okoliczności te należy ustalić przed zawarciem umowy.
Dlatego pomoc adwokata pozwala prawidłowo ocenić status nieruchomości i nabywcy, ustalić, czy transakcja wymaga zgody KOWR lub podlega jego prawu pierwokupu albo prawu nabycia, oraz bezpiecznie przeprowadzić nabycie nieruchomości rolnej.
