W sprawach o podział majątku wspólnego po rozwodzie spór najczęściej koncentruje się wokół nieruchomości. Lokal mieszkalny, dom jednorodzinny, działka czy spółdzielcze prawo do lokalu stanowią bowiem zazwyczaj najcenniejsze składniki majątku małżonków. Jednocześnie to właśnie w odniesieniu do nieruchomości strony najczęściej przyjmują błędne założenia. Powszechne jest przekonanie, że nieruchomość wpisana do księgi wieczystej wyłącznie na jednego z małżonków nie podlega rozliczeniu, albo odwrotnie, że nieruchomość kupiona w czasie małżeństwa zawsze w całości wchodzi do majątku wspólnego. Oba te założenia mogą okazać się nietrafne.
Przy podziale majątku należy bowiem ustalić nie tylko, kto figuruje w księdze wieczystej, lecz przede wszystkim, kiedy nieruchomość została nabyta, z jakich środków sfinansowano jej zakup, jaki ustrój majątkowy obowiązywał wówczas małżonków, czy dokonywano nakładów z jednego majątku na drugi oraz co działo się z nieruchomością po ustaniu wspólności.
Majątek wspólny i majątek osobisty
Zgodnie z art. 31 § 1 k.r.o. z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa, chyba że zawarli oni umowę majątkową małżeńską. Do majątku wspólnego należą przedmioty majątkowe nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub przez jednego z nich. Tym samym nie ma decydującego znaczenia, który z małżonków zawarł umowę nabycia ani kto został wskazany jako nabywca w akcie notarialnym.
Od tej zasady art. 33 k.r.o. przewiduje jednak wyjątki. Do majątku osobistego każdego z małżonków należą w szczególności przedmioty nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej, przedmioty nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, o ile spadkodawca lub darczyńca postanowił inaczej, a także przedmioty nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Ten ostatni przypadek, określany mianem surogacji, ma szczególne znaczenie w sprawach dotyczących nieruchomości.
Surogacja, czyli zmiana postaci majątku osobistego
Istota surogacji polega na tym, że składnik majątku osobistego zostaje zastąpiony innym składnikiem, który zachowuje ten sam charakter. Przykładowo, jeżeli małżonek był przed ślubem właścicielem mieszkania, które w czasie małżeństwa sprzedał, a uzyskaną cenę przeznaczył na zakup innego lokalu, to sam fakt nabycia nowego lokalu w czasie trwania wspólności nie przesądza, że wszedł on do majątku wspólnego. Skoro bowiem cena została zapłacona ze środków stanowiących ekwiwalent majątku osobistego, to nabyta w ten sposób nieruchomość również wchodzi do majątku osobistego.
Problem polega jednak na udowodnieniu, że środki ze sprzedaży majątku osobistego zostały rzeczywiście przeznaczone na zakup nowej nieruchomości. Znaczenie mają w tym zakresie akty notarialne, potwierdzenia przelewów, historia rachunków bankowych, umowy kredytowe, umowy darowizny oraz dokumenty spadkowe. Jeżeli natomiast środki osobiste zostały zmieszane ze środkami wspólnymi, to wykazanie surogacji wymaga precyzyjnego odtworzenia przebiegu wszystkich transakcji.
Nieruchomość nabyta częściowo z majątku osobistego, a częściowo ze wspólnych środków
Zakup nieruchomości często jest finansowany z kilku źródeł. Przykładowo, żona sprzedaje mieszkanie nabyte przed ślubem i przeznacza uzyskane 400 000 zł na zakup domu, zaś pozostała część ceny pochodzi ze wspólnych oszczędności albo z kredytu spłacanego w czasie małżeństwa. W takiej sytuacji nie można poprzestać na stwierdzeniu, że dom jest wspólny albo że stanowi majątek osobisty żony.
Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2018 r., III CZP 45/18, rzecz nabyta w czasie trwania wspólności ustawowej częściowo ze środków z majątku osobistego jednego z małżonków, a częściowo ze środków z majątku wspólnego, wchodzi do majątku osobistego tego małżonka i do majątku wspólnego w udziałach odpowiadających stosunkowi środków przeznaczonych z tych majątków na jej nabycie, chyba że świadczenie z jednego z tych majątków miało charakter nakładu. Tym samym konieczne jest ustalenie, jaka część ceny pochodziła z każdego z tych majątków, i to dopiero na tej podstawie można ocenić, czy nieruchomość należy w całości do jednej masy majątkowej, czy też do obu w oznaczonych udziałach.
Oświadczenie w akcie notarialnym i wpis w księdze wieczystej
Przy zakupie nieruchomości w czasie małżeństwa często składa się w akcie notarialnym oświadczenie, że nabycie następuje ze środków z majątku osobistego jednego z małżonków. Oświadczenie to ma jednak znaczenie przede wszystkim dowodowe. Jeżeli bowiem z dokumentów wynika, że cena została w rzeczywistości zapłacona ze środków wspólnych, to o przynależności nieruchomości decydują przepisy i rzeczywiste okoliczności nabycia, a nie deklaracja zawarta w akcie.
Podobnie wpis w księdze wieczystej tylko jednego z małżonków nie przesądza, że nieruchomość stanowi jego majątek osobisty. Jeżeli treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistemu stanowi prawnemu, drugi małżonek może wystąpić z powództwem o uzgodnienie jej treści z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Analiza księgi wieczystej stanowi więc punkt wyjścia, a nie zakończenie sprawy.
Nakłady z majątku wspólnego na nieruchomość osobistą i odwrotnie
Często zdarza się, że jeden z małżonków był przed ślubem właścicielem lokalu użytkowego, domu albo działki, zaś w czasie małżeństwa małżonkowie ze wspólnych środków remontowali tę nieruchomość, spłacali zaciągnięty na nią kredyt albo ją rozbudowywali. Nieruchomość pozostaje wówczas majątkiem osobistym tego małżonka. Nie oznacza to jednak, że nakłady poczynione na nią z majątku wspólnego pozostają bez znaczenia.
Zgodnie z art. 45 § 1 k.r.o. każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może on także żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można natomiast żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły one wartość majątku w chwili ustania wspólności.
Przykładowo, jeżeli mąż był przed ślubem właścicielem domu, który w czasie małżeństwa rozbudowano ze wspólnych środków, to dom nadal stanowi jego majątek osobisty, jednak żona może żądać rozliczenia nakładów poczynionych na niego z majątku wspólnego. Rozliczeniu nie podlega przy tym suma faktur, lecz wartość nakładu, która zależy przede wszystkim od tego, w jakim stopniu zwiększył on wartość nieruchomości. Dlatego w sprawach tych konieczna jest zazwyczaj opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.
Analogicznie małżonek, który przeznaczył na zakup lub remont wspólnej nieruchomości środki pochodzące z darowizny, spadku albo sprzedaży nieruchomości nabytej przed ślubem, może żądać zwrotu tych nakładów. Nie wystarczy jednak samo twierdzenie, że były to jego środki. Musi on bowiem wykazać zarówno ich pochodzenie z majątku osobistego, jak i ich przeznaczenie na majątek wspólny, co w praktyce wymaga dowodów w postaci przelewów, umów darowizny, postanowień o stwierdzeniu nabycia spadku, aktów notarialnych i faktur.
Dom wybudowany na gruncie jednego z małżonków
Jeszcze bardziej złożona jest sytuacja, w której małżonkowie wybudowali dom na działce należącej do osób trzecich, najczęściej do rodziców jednego z nich. Skoro bowiem budynek stanowi część składową gruntu, to jego właścicielami pozostają właściciele działki, a nie małżonkowie. Przedmiotem podziału nie jest więc sam dom, lecz przysługująca małżonkom wierzytelność o zwrot nakładów poczynionych na cudzą nieruchomość, która wchodzi do majątku wspólnego. Konieczne jest przy tym oddzielenie nakładów sfinansowanych z majątku wspólnego od nakładów sfinansowanych z majątku osobistego jednego z małżonków, np. z darowizny lub spadku.
W niektórych przypadkach zastosowanie może znaleźć również art. 231 § 1 k.c., zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na nim budynek o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Roszczenie to wymaga jednak wykazania wszystkich przesłanek ustawowych, tj. samoistnego posiadania, dobrej wiary, wzniesienia budynku oraz znacznej dysproporcji między jego wartością a wartością działki. W stosunkach rodzinnych bywa to trudne, albowiem zamieszkiwanie na gruncie za zgodą rodziców co do zasady nie stanowi posiadania samoistnego. Jeżeli jednak roszczenie z art. 231 k.c. powstało w czasie trwania wspólności ustawowej, to wchodzi ono do majątku wspólnego i podlega uwzględnieniu przy jego podziale.
Dochody z nieruchomości stanowiącej majątek osobisty
Odrębnie należy ocenić dochody z nieruchomości. Jeżeli żona była przed ślubem właścicielką mieszkania, które w czasie małżeństwa było wynajmowane, to lokal stanowi jej majątek osobisty. Jednakże czynsz uzyskiwany z jego najmu w czasie trwania wspólności wchodzi do majątku wspólnego, zgodnie bowiem z art. 31 § 2 pkt 2 k.r.o. do majątku wspólnego należą dochody z majątku wspólnego oraz z majątku osobistego każdego z małżonków. Do majątku wspólnego wchodzi przy tym dochód czysty, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania, np. opłaty, podatki czy koszty koniecznych napraw.
Należy jednak odróżnić dochód od ceny sprzedaży. Czynsz najmu stanowi dochód z rzeczy, natomiast cena uzyskana ze sprzedaży mieszkania należącego do majątku osobistego stanowi ekwiwalent tego składnika, do którego zastosowanie znajduje zasada surogacji.
Zasiedzenie nieruchomości a majątek wspólny
Nieruchomość może wejść do majątku małżonków również w drodze zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 k.c. do zasiedzenia nieruchomości konieczne jest jej samoistne posiadanie przez określony w ustawie czas. Przy podziale majątku kluczowe znaczenie ma więc chwila, w której upłynął termin zasiedzenia. Jeżeli nastąpiło to przed zawarciem małżeństwa, nieruchomość stanowi majątek osobisty małżonka, który ją zasiedział. Jeżeli natomiast termin upłynął w czasie trwania wspólności ustawowej, nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego.
Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78, przyjął, że nieruchomość nabyta przez zasiedzenie w czasie trwania wspólności ustawowej wchodzi do majątku wspólnego także wtedy, gdy jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków, oraz wtedy, gdy bieg zasiedzenia rozpoczął się przed powstaniem wspólności. Tym samym decydujące znaczenie ma nie początek posiadania, lecz chwila nabycia własności.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a podział majątku
Przy podziale majątku nie można pomijać spółdzielczych własnościowych praw do lokali. Choć od 2007 r. spółdzielnie mieszkaniowe nie ustanawiają już nowych praw tego rodzaju, to w obrocie nadal funkcjonuje ich wiele. Jako ograniczone prawo rzeczowe o znacznej wartości podlegają one podziałowi między małżonkami na ogólnych zasadach.
Problem pojawia się zwłaszcza wtedy, gdy wkład mieszkaniowy lub budowlany został zgromadzony przez jednego z małżonków przed ślubem, zaś samo prawo do lokalu powstało już w czasie małżeństwa. W uchwale pełnego składu Izby Cywilnej z dnia 30 listopada 1974 r., III CZP 1/74, Sąd Najwyższy wskazał, że o przynależności spółdzielczego prawa do lokalu nabytego przez przydział decyduje porównanie daty przydziału z datą powstania wspólności majątkowej. Jeżeli więc prawo to zostało przydzielone w czasie trwania wspólności, to może ono wchodzić do majątku wspólnego, nawet jeżeli wkład pochodził z majątku osobistego jednego z małżonków i został wpłacony przed ślubem. Środki te podlegają wówczas rozliczeniu jako nakład z majątku osobistego na majątek wspólny.
Istotne znaczenie ma również dawny art. 215 § 2 Prawa spółdzielczego, który przewidywał wspólność spółdzielczego prawa do lokalu przydzielonego w czasie trwania małżeństwa dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych rodziny. W postanowieniu z dnia 8 września 2017 r., II CSK 178/17, Sąd Najwyższy stwierdził, że prawo przysługujące obojgu małżonkom na podstawie tego przepisu nadal przysługiwało im wspólnie także po jego uchyleniu, i odrzucił pogląd, że uchylenie tego przepisu mogło spowodować przejście tego prawa do majątku osobistego jednego z małżonków na zasadzie surogacji. Dlatego w przypadku starszych mieszkań spółdzielczych należy zbadać datę i cel przydziału, obowiązujący wówczas stan prawny, źródło finansowania wkładu oraz ustrój majątkowy małżonków. Natomiast jeżeli spółdzielcze prawo do lokalu zostało nabyte od osoby trzeciej, a nie w drodze przydziału, to jego przynależność ocenia się na zasadach ogólnych, z uwzględnieniem art. 31 i 33 k.r.o., zasady surogacji oraz ewentualnych nakładów.
Sytuacja po ustaniu wspólności
Rozwód nie powoduje automatycznego podziału majątku. Z chwilą ustania wspólności ustawowej dotychczasowy majątek wspólny staje się bowiem przedmiotem współwłasności w częściach ułamkowych, do której zgodnie z art. 46 k.r.o. stosuje się odpowiednio przepisy o wspólności majątku spadkowego i o dziale spadku. Co do zasady udziały byłych małżonków są równe (art. 43 § 1 k.r.o.). Jednakże z ważnych powodów każdy z nich może żądać ustalenia nierównych udziałów, z uwzględnieniem stopnia, w którym każdy przyczynił się do powstania majątku wspólnego (art. 43 § 2 k.r.o.).
Jeżeli po ustaniu wspólności jeden z byłych małżonków nabył nieruchomość ze środków stanowiących jego własny majątek, nie wchodzi ona do majątku podlegającego podziałowi. Jeżeli natomiast sfinansował jej zakup ze środków pochodzących z niepodzielonego jeszcze majątku wspólnego, to może powstać konieczność jej rozliczenia w postępowaniu o podział majątku. Podobnie jeżeli jeden z byłych małżonków po rozwodzie spłaca ze swoich środków wspólny kredyt, to przysługuje mu roszczenie o rozliczenie tych spłat, które jednak nie wpływa na własność nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że roszczenia o rozliczenie nakładów i spłat należy zgłosić w postępowaniu o podział majątku, po jego prawomocnym zakończeniu nie można bowiem dochodzić ich w odrębnym procesie.
Podsumowanie
Przy podziale majątku po rozwodzie nie wystarczy ustalić, kto zamieszkiwał nieruchomość i kto figuruje w księdze wieczystej. Należy bowiem ustalić, kiedy nieruchomość została nabyta i czy trwała wówczas wspólność ustawowa, z jakich środków zapłacono cenę i czy zastosowanie znajduje zasada surogacji, czy dokonywano nakładów z majątku wspólnego na majątek osobisty lub odwrotnie, czy nieruchomość przynosiła dochód, a także czy po ustaniu wspólności spłacano kredyt lub ponoszono inne wydatki. W określonych przypadkach konieczne jest ponadto zbadanie, czy dom nie został wzniesiony na cudzym gruncie, czy zastosowanie nie znajduje art. 231 k.c. oraz czy nieruchomość nie została nabyta przez zasiedzenie.
Granica między majątkiem wspólnym a osobistym często nie przebiega tam, gdzie intuicyjnie widzą ją strony. Dlatego pomoc adwokata pozwala prawidłowo ustalić skład majątku wspólnego, rzetelnie rozliczyć nakłady i wydatki oraz skutecznie zabezpieczyć interesy klienta, zarówno w negocjacjach z byłym małżonkiem, jak i w postępowaniu sądowym.
