Zakup lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego od dewelopera wiąże się z określonymi obowiązkami po obu stronach umowy. Nabywca zobowiązuje się przede wszystkim do zapłaty ceny. Deweloper natomiast zobowiązuje się do wykonania inwestycji, przedstawienia przedmiotu umowy do odbioru, wydania lokalu oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.
W praktyce problem pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron nie wykonuje swoich obowiązków w terminie. Jeżeli nabywca opóźnia się z zapłatą ceny, deweloper może co do zasady żądać odsetek. Jeżeli natomiast to deweloper opóźnia się z wykonaniem swoich obowiązków, nabywca może rozważać żądanie kary umownej, rekompensaty albo odszkodowania.
Kluczowe znaczenie ma w tym zakresie art. 39 ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.
Przepis ten reguluje relację pomiędzy odsetkami należnymi deweloperowi a karami umownymi albo rekompensatą należną nabywcy. Jego zasadniczym celem jest ochrona nabywcy przed sytuacją, w której sankcje za jego opóźnienie w zapłacie byłyby bardziej dotkliwe niż sankcje przewidziane wobec dewelopera za niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy. W komentarzu do art. 39 wskazuje się, że przepis ma zapewnić równowagę sankcji pieniężnych i zapobiegać obciążaniu nabywcy w stopniu wyższym niż dewelopera.
Czego dotyczy art. 39 ustawy deweloperskiej?
Art. 39 ustawy deweloperskiej składa się z dwóch zasadniczych części.
Po pierwsze, jeżeli w umowie deweloperskiej określono zarówno odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera, jak i kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy, to wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Po drugie, jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania albo nienależytego wykonania umowy. Wysokość tej rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych, które przysługiwałyby deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny lub innego świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy.
Inaczej mówiąc, art. 39 ma przeciwdziałać sytuacji, w której deweloper może naliczać nabywcy odsetki za opóźnienie w płatności, natomiast nabywca nie ma porównywalnego instrumentu ochrony na wypadek nieterminowego wykonania obowiązków przez dewelopera.
Czy w umowie deweloperskiej muszą być kary umowne i odsetki?
Nie. Samo zastrzeżenie kar umownych i odsetek w umowie deweloperskiej nie jest bezwzględnym obowiązkiem.
Art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej wskazuje, że umowa powinna określać wysokość odsetek i kar umownych, jeżeli strony takie świadczenia przewidziały. Oznacza to, że strony mogą wprowadzić do umowy odsetki i kary umowne, ale nie zawsze muszą to zrobić.
Jeżeli jednak zdecydują się na takie postanowienia, muszą uwzględnić ograniczenia wynikające z art. 39 ustawy deweloperskiej oraz semiimperatywny charakter przepisów ochronnych. Zgodnie z art. 42 ustawy deweloperskiej postanowienia umowy nie mogą być dla nabywcy mniej korzystne niż przepisy ustawy.
W praktyce oznacza to, że deweloper nie może konstruować umowy w sposób, który przyznaje mu silne sankcje wobec nabywcy, a jednocześnie pozbawia nabywcę porównywalnej ochrony.
Kiedy nabywca może żądać kary umownej od dewelopera?
Nabywca może żądać kary umownej od dewelopera wtedy, gdy kara została przewidziana w umowie i dotyczy konkretnego naruszenia.
Podstawą prawną kary umownej jest art. 483 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.
W umowie deweloperskiej kara umowna może dotyczyć w szczególności:
- opóźnienia w przeniesieniu własności lokalu,
- opóźnienia w wydaniu lokalu,
- opóźnienia w przedstawieniu lokalu do odbioru,
- opóźnienia w wykonaniu innego obowiązku terminowego dewelopera.
Najczęściej spotykane w praktyce jest zastrzeżenie kary umownej za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność lokalu. Nie oznacza to jednak, że taka kara automatycznie obejmuje także opóźnienie w wydaniu lokalu. Są to odrębne obowiązki dewelopera.
Dlatego przed skierowaniem roszczenia do dewelopera należy dokładnie sprawdzić, za jakie naruszenie kara została przewidziana.
Czy nabywca musi wykazać szkodę, żeby żądać kary umownej?
Co do zasady nie.
Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Oznacza to, że nabywca nie musi wykazywać, że przez opóźnienie dewelopera poniósł konkretną szkodę majątkową.
Musi natomiast wykazać podstawy naliczenia kary, czyli przede wszystkim:
- jaki obowiązek dewelopera został objęty karą umowną,
- jaki był termin wykonania tego obowiązku,
- czy doszło do opóźnienia,
- ile dni trwało opóźnienie,
- jak umowa określa wysokość kary.
Przykład: jeżeli umowa przewiduje karę umowną za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności, nabywca powinien wykazać datę, do której własność miała zostać przeniesiona, datę faktycznego zawarcia aktu notarialnego oraz liczbę dni opóźnienia.
Czy deweloper może żądać obniżenia kary umownej?
Tak. Deweloper może powołać się na art. 484 § 2 k.c. i żądać miarkowania kary umownej.
Miarkowanie oznacza możliwość obniżenia kary przez sąd. Może to mieć znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy kara jest rażąco wygórowana albo gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane.
Nie oznacza to jednak, że sąd automatycznie obniży każdą karę umowną. Deweloper musi wykazać okoliczności uzasadniające miarkowanie. Ocena zależy od konkretnej sprawy, wysokości kary, długości opóźnienia, wartości umowy oraz skutków naruszenia.
Czy odsetki dla dewelopera mogą być wyższe niż kara umowna dla nabywcy?
Co do zasady mechanizm art. 39 ust. 1 ustawy deweloperskiej ma temu przeciwdziałać.
Jeżeli umowa przewiduje odsetki należne deweloperowi i kary umowne należne nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy.
Istotne jest tu pojęcie „należności”. Obecne brzmienie art. 39 różni się od poprzedniego art. 25 dawnej ustawy deweloperskiej. W nowym przepisie ustawodawca posługuje się nie tylko pojęciem wysokości odsetek i kar zastrzeżonych w umowie, ale właśnie pojęciem należności z tych tytułów. To może przemawiać za porównywaniem realnie naliczonych kwot, a nie tylko abstrakcyjnych stawek wpisanych w umowie.
Praktyczne znaczenie jest istotne. Jeżeli po rozliczeniu okaże się, że deweloper naliczył nabywcy odsetki w wysokości wyższej niż kara umowna należna nabywcy, nadwyżka może być traktowana jako świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c.
Czy deweloper zawsze może żądać odsetek za opóźnienie nabywcy?
Zasadą wynikającą z art. 481 § 1 k.c. jest to, że jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia.
W umowie deweloperskiej świadczeniem pieniężnym nabywcy jest przede wszystkim zapłata ceny. Jeżeli nabywca opóźnia się z płatnością, deweloper może więc co do zasady żądać odsetek.
Jednak art. 39 ust. 1 wprowadza w tym zakresie szczególną regulację ochronną. Odsetki należne deweloperowi nie mogą przewyższać kar umownych należnych nabywcy. Jeżeli deweloper sam nienależycie wykonuje swoje zobowiązanie i w ten sposób daje podstawę do naliczenia kary umownej przez nabywcę, nie powinien żądać od nabywcy odsetek w zakresie przekraczającym karę należną nabywcy.
W praktyce każdorazowo trzeba więc porównać wzajemne należności stron.
Czy kary umowne i odsetki można potrącić?
Tak, jeżeli spełnione są przesłanki potrącenia z art. 498 k.c.
Potrącenie może mieć znaczenie wtedy, gdy deweloper nalicza nabywcy odsetki za opóźnienie w zapłacie ceny, a nabywca nalicza deweloperowi karę umowną za opóźnienie w wykonaniu obowiązków wynikających z umowy.
Jeżeli obie wierzytelności są wymagalne, jednorodzajowe i mogą być dochodzone przed sądem, możliwe jest złożenie oświadczenia o potrąceniu. Wtedy wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej.
To rozwiązanie może mieć istotne znaczenie praktyczne przy końcowych rozliczeniach z deweloperem.
Co, jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek?
W takiej sytuacji zastosowanie może znaleźć art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej.
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli umowa nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania albo nienależytego wykonania umowy.
Rekompensata ma wyrównać sytuację stron. Gdyby jej nie było, deweloper mógłby korzystać z ustawowych odsetek za opóźnienie nabywcy w zapłacie, natomiast nabywca musiałby dochodzić wyłącznie odszkodowania na zasadach ogólnych, co jest trudniejsze dowodowo.
Kiedy rekompensata przysługuje nabywcy?
Rekompensata przysługuje wtedy, gdy spełnione są łącznie następujące warunki:
- umowa nie przewiduje kary umownej,
- umowa nie przewiduje odsetek,
- deweloper nie wykonał albo nienależycie wykonał umowę,
- naruszenie dotyczy obowiązków dewelopera objętych umową.
W praktyce rekompensata ma największe znaczenie przy opóźnieniu dewelopera w wykonaniu obowiązków terminowych, takich jak:
- opóźnienie w wykonaniu inwestycji,
- opóźnienie w przedstawieniu przedmiotu umowy do odbioru,
- opóźnienie w wydaniu lokalu,
- opóźnienie w przeniesieniu własności lokalu.
Jak obliczyć rekompensatę od dewelopera?
Art. 39 ust. 2 wskazuje, że wysokość rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego.
W praktyce należy więc uwzględnić trzy elementy:
- wartość świadczenia pieniężnego nabywcy, czyli najczęściej cenę lokalu lub domu,
- wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie,
- okres opóźnienia dewelopera w wykonaniu obowiązku.
Modelowo rekompensata może być więc liczona według schematu:
cena lokalu × stopa odsetek ustawowych za opóźnienie × liczba dni opóźnienia / 365
Przy czym każdorazowo należy sprawdzić aktualną wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie obowiązującą w danym okresie. Wysokość ta wynika z art. 481 § 2 k.c. oraz obwieszczeń Ministra Sprawiedliwości.
Czy rekompensata jest karą umowną?
Nie jest klasyczną karą umowną, ponieważ nie wynika z umowy. Wynika bezpośrednio z ustawy.
Można ją jednak określić jako rodzaj kary ustawowej. Podstawą takiego ujęcia jest art. 485 k.c., zgodnie z którym jeżeli przepis szczególny stanowi, że w razie niewykonania albo nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego dłużnik ma zapłacić wierzycielowi określoną sumę, stosuje się odpowiednio przepisy o karze umownej.
To oznacza, że do rekompensaty mogą znaleźć odpowiednie zastosowanie przepisy art. 483 i 484 k.c.
W praktyce ma to kilka konsekwencji.
Po pierwsze, rekompensata może przysługiwać niezależnie od wysokości poniesionej szkody.
Po drugie, deweloper może próbować żądać jej miarkowania na podstawie art. 484 § 2 k.c.
Po trzecie, rekompensata nie powinna być traktowana jako pełne i ostateczne zamknięcie odpowiedzialności dewelopera, jeżeli nabywca poniósł szkodę przewyższającą jej wysokość.
Czy obok rekompensaty można żądać odszkodowania?
Tak, jeżeli nabywca poniósł szkodę przewyższającą wysokość rekompensaty.
Rekompensata ma pełnić funkcję ochronną wobec nabywcy. Nie powinna więc być postrzegana jako górna granica odpowiedzialności dewelopera, lecz jako minimalny poziom ustawowej ochrony. Oznacza to, że jeżeli szkoda poniesiona przez nabywcę przewyższa kwotę rekompensaty, nabywca może rozważyć dochodzenie od dewelopera odszkodowania na zasadach ogólnych.
Podstawą takiego odszkodowania będzie art. 471 k.c.
Nabywca musi wtedy wykazać:
- niewykonanie albo nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera,
- szkodę,
- wysokość szkody,
- związek przyczynowy między naruszeniem umowy a szkodą,
- odpowiedzialność dewelopera za dane naruszenie.
Przykładem szkody mogą być koszty dalszego najmu innego mieszkania, koszty przeprowadzki przesuniętej z winy dewelopera, koszty magazynowania rzeczy albo inne realne wydatki wynikające z opóźnienia dewelopera.
Czy obok kary umownej można żądać odszkodowania?
Tu sytuacja jest inna niż przy rekompensacie.
Zgodnie z art. 484 § 1 k.c., żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły.
Oznacza to, że jeżeli umowa deweloperska przewiduje karę umowną, należy sprawdzić, czy zawiera również postanowienie pozwalające nabywcy dochodzić odszkodowania uzupełniającego ponad wysokość kary.
Jeżeli takiego postanowienia nie ma, możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę umowną może być ograniczona.
Dlatego przy analizie umowy deweloperskiej szczególne znaczenie ma nie tylko sama wysokość kary, ale również to, czy umowa dopuszcza dochodzenie odszkodowania przenoszącego jej wysokość.
Co, jeżeli umowa przewiduje odsetki dla dewelopera, ale nie przewiduje kary dla nabywcy?
Jeżeli umowa przewiduje odsetki na rzecz dewelopera, ale nie przewiduje żadnej kary umownej na rzecz nabywcy, może to być uznane za rozwiązanie niedopuszczalne i mniej korzystne dla nabywcy.
W konsekwencji zastosowanie może znaleźć art. 39 ust. 2 w zw. z art. 42 ustawy deweloperskiej, czyli regulacja dotycząca rekompensaty.
Praktycznie oznacza to, że deweloper nie powinien jednostronnie zabezpieczać wyłącznie własnego interesu odsetkami, pozbawiając jednocześnie nabywcę instrumentu ochrony w postaci kary umownej.
Co, jeżeli umowa przewiduje karę dla nabywcy, ale nie przewiduje odsetek dla dewelopera?
Taka sytuacja jest co do zasady korzystniejsza dla nabywcy.
Jeżeli umowa przewiduje tylko karę umowną na rzecz nabywcy, ale nie przewiduje odsetek na rzecz dewelopera, należy ocenić, czy takie rozwiązanie jest dla nabywcy korzystniejsze niż model ustawowy.
Zastrzeżenie wyłącznie kary umownej dla nabywcy może być dopuszczalne, jeżeli jest dla nabywcy korzystne. Trzeba jednak badać realny skutek takiego postanowienia, a nie tylko formalną treść umowy.
Jeżeli kara umowna jest symboliczna i niższa niż potencjalna rekompensata z art. 39 ust. 2, można rozważać, czy takie ukształtowanie umowy rzeczywiście spełnia funkcję ochronną.
Co, jeżeli deweloper opóźnia się z kilkoma obowiązkami?
W praktyce może wystąpić sytuacja, w której deweloper opóźnia się jednocześnie z wydaniem lokalu i przeniesieniem własności.
Jeżeli umowa przewiduje odrębne kary umowne za różne naruszenia, należy sprawdzić, czy nabywcy przysługuje więcej niż jedna kara.
W przypadku rekompensaty trzeba natomiast uważać na kumulację roszczeń za te same okresy opóźnienia. Jeżeli okresy opóźnień w wykonaniu różnych obowiązków dewelopera pokrywają się, za te same okresy rekompensata nie powinna być naliczana wielokrotnie. W przeciwnym razie mogłoby dojść do nienależnego świadczenia na rzecz nabywcy.
Jakie dokumenty należy przeanalizować przed zgłoszeniem roszczenia?
Przed wystąpieniem do dewelopera z żądaniem zapłaty należy zgromadzić i przeanalizować przede wszystkim:
- umowę deweloperską,
- prospekt informacyjny,
- korespondencję z deweloperem,
- wezwania do odbioru albo zawarcia aktu notarialnego,
- protokół odbioru, jeżeli został sporządzony,
- akt notarialny przenoszący własność,
- dowody zapłaty ceny,
- dokumenty potwierdzające szkodę, jeżeli nabywca dochodzi odszkodowania na zasadach ogólnych.
Dopiero na podstawie tych dokumentów można ocenić, czy właściwym roszczeniem będzie kara umowna, rekompensata, potrącenie, zwrot nienależnie pobranych odsetek czy odszkodowanie.
Podstawy prawne roszczeń nabywcy wobec dewelopera
Najważniejsze podstawy prawne to:
art. 39 ust. 1 ustawy deweloperskiej – relacja między odsetkami dla dewelopera a karami umownymi dla nabywcy,
art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej – rekompensata dla nabywcy,
art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej – postanowienia dotyczące odsetek i kar umownych,
art. 42 ustawy deweloperskiej – określający charakter przepisów chroniących nabywcę oraz sankcję za ich naruszenie,
art. 43 ustawy deweloperskiej – uprawnienia związane z odstąpieniem od umowy,
art. 471 k.c. – odpowiedzialność odszkodowawcza za niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania,
art. 481 k.c. – odsetki za opóźnienie,
art. 483 k.c. – kara umowna,
art. 484 k.c. – skutki zastrzeżenia kary umownej i jej miarkowanie,
art. 485 k.c. – odpowiednie stosowanie przepisów o karze umownej do kary ustawowej,
art. 498 k.c. – potrącenie,
art. 410 § 2 k.c. – świadczenie nienależne.
Podsumowanie
Art. 39 ustawy deweloperskiej ma istotne znaczenie dla nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych od deweloperów. Przepis ten ma zapobiegać sytuacji, w której deweloper nalicza nabywcy wysokie odsetki za opóźnienie w zapłacie ceny, a jednocześnie sam nie ponosi porównywalnych konsekwencji za nieterminowe wykonanie swoich obowiązków.
Jeżeli umowa przewiduje karę umowną na rzecz nabywcy, należy sprawdzić, za jakie dokładnie naruszenie została zastrzeżona i jak oblicza się jej wysokość.
Jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek, nabywca może rozważyć żądanie rekompensaty z art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej.
Jeżeli natomiast nabywca poniósł konkretną szkodę, może rozważyć również dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych.
W każdej sprawie kluczowa jest dokładna analiza umowy deweloperskiej. To jej treść decyduje, czy nabywcy przysługuje kara umowna, czy możliwa jest rekompensata, czy można potrącić wzajemne należności oraz czy istnieją podstawy do dochodzenia odszkodowania od dewelopera.