Umowa deweloperska nakłada obowiązki na obie strony. Nabywca zobowiązuje się przede wszystkim do zapłaty ceny, zaś deweloper do zrealizowania inwestycji, przedstawienia lokalu do odbioru, jego wydania oraz przeniesienia jego własności na nabywcę.
Problem pojawia się wtedy, gdy jedna ze stron nie wykonuje swoich obowiązków w terminie. Jeżeli nabywca opóźnia się z zapłatą ceny, deweloper może co do zasady żądać odsetek. Natomiast jeżeli to deweloper opóźnia się z wykonaniem swoich obowiązków, nabywca może żądać kary umownej, rekompensaty albo odszkodowania.
Kluczowe znaczenie ma w tym zakresie art. 39 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska). Przepis ten reguluje relację między odsetkami należnymi deweloperowi a karami umownymi albo rekompensatą należną nabywcy. Jego celem jest zapewnienie równowagi sankcji pieniężnych, tak aby konsekwencje opóźnienia nabywcy nie były bardziej dotkliwe niż konsekwencje niewykonania albo nienależytego wykonania umowy przez dewelopera.
Czego dotyczy art. 39 ustawy deweloperskiej?
Art. 39 ustawy deweloperskiej składa się z dwóch części.
Po pierwsze, jeżeli umowa określa zarówno odsetki zastrzeżone na rzecz dewelopera, jak i kary umowne zastrzeżone na rzecz nabywcy, wysokość należności z tytułu odsetek przysługujących deweloperowi nie może przewyższać wysokości należności z tytułu kar umownych przysługujących nabywcy (art. 39 ust. 1).
Po drugie, jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek, deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Wysokość tej rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych, które przysługiwałyby deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego (art. 39 ust. 2).
Przepis ten dotyczy nie tylko umowy deweloperskiej, lecz także innych umów objętych ustawą, w tym umowy przedwstępnej oraz umowy sprzedaży zawieranej z deweloperem. Tym samym ma przeciwdziałać sytuacji, w której deweloper może naliczać nabywcy odsetki za opóźnienie w płatności, podczas gdy nabywca nie dysponuje porównywalnym instrumentem ochrony na wypadek opóźnienia dewelopera.
Czy w umowie deweloperskiej muszą być kary umowne i odsetki?
Nie. Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 14 ustawy deweloperskiej umowa określa wysokość odsetek i kar umownych, jeżeli strony je przewidziały. Strony mogą więc wprowadzić do umowy takie postanowienia, lecz nie mają takiego obowiązku.
Jeżeli jednak się na to zdecydują, muszą uwzględnić ograniczenia wynikające z art. 39 oraz semiimperatywny charakter przepisów ustawy. Zgodnie z art. 42 ustawy deweloperskiej postanowienia umowy nie mogą być bowiem mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy. Deweloper nie może zatem ukształtować umowy tak, aby przyznać sobie dotkliwe sankcje wobec nabywcy, a jednocześnie pozbawić nabywcę porównywalnej ochrony.
Kiedy nabywca może żądać kary umownej od dewelopera?
Nabywca może żądać kary umownej wtedy, gdy została ona zastrzeżona w umowie za konkretne naruszenie. Podstawę prawną kary umownej stanowi art. 483 § 1 k.c., zgodnie z którym można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy.
W umowie deweloperskiej kara umowna może dotyczyć w szczególności opóźnienia:
- w przedstawieniu lokalu do odbioru;
- w wydaniu lokalu;
- w przeniesieniu własności lokalu;
- w wykonaniu innego obowiązku terminowego dewelopera.
Najczęściej zastrzega się karę umowną za opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność. Nie oznacza to jednak, że kara ta obejmuje również opóźnienie w wydaniu lokalu, są to bowiem odrębne obowiązki dewelopera. Dlatego przed skierowaniem roszczenia do dewelopera należy dokładnie ustalić, za jakie naruszenie kara została zastrzeżona.
Czy nabywca musi wykazać szkodę, żeby żądać kary umownej?
Co do zasady nie. Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody.
Nabywca musi natomiast wykazać podstawy naliczenia kary, tj. jaki obowiązek dewelopera został nią objęty, jaki był termin jego wykonania, czy i jak długo deweloper pozostawał w opóźnieniu oraz w jaki sposób umowa określa wysokość kary. Przykładowo, jeżeli umowa przewiduje karę za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności, nabywca powinien wykazać datę, do której miało to nastąpić, datę faktycznego zawarcia aktu notarialnego oraz liczbę dni opóźnienia.
Przykład: jeżeli umowa przewiduje karę umowną za każdy dzień opóźnienia w przeniesieniu własności, nabywca powinien wskazać datę, do której własność miała zostać przeniesiona, datę faktycznego zawarcia aktu notarialnego oraz liczbę dni opóźnienia.
Czy deweloper może żądać obniżenia kary umownej?
Tak. Na podstawie art. 484 § 2 k.c. deweloper może żądać miarkowania kary umownej, a więc jej obniżenia przez sąd, w szczególności wtedy, gdy zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo gdy kara jest rażąco wygórowana.
Nie oznacza to jednak, że sąd obniży każdą karę umowną. To deweloper musi wykazać okoliczności uzasadniające miarkowanie, zaś ich ocena zależy od wysokości kary, długości opóźnienia, wartości umowy oraz skutków naruszenia.
Czy odsetki dla dewelopera mogą być wyższe niż kara umowna dla nabywcy?
Nie, temu właśnie ma przeciwdziałać art. 39 ust. 1 ustawy deweloperskiej.
Istotne jest przy tym, że ustawodawca posłużył się pojęciem „należności”. W przeciwieństwie do art. 25 ustawy deweloperskiej z 2011 r. obecny przepis nie odnosi się wyłącznie do wysokości odsetek i kar zastrzeżonych w umowie, lecz do należności z tych tytułów. Przemawia to za porównywaniem kwot faktycznie naliczonych, a nie jedynie stawek wpisanych do umowy. Jeżeli więc po rozliczeniu okaże się, że deweloper pobrał od nabywcy odsetki wyższe niż kara umowna należna nabywcy, nadwyżka może zostać uznana za świadczenie nienależne w rozumieniu art. 410 § 2 k.c.
Czy deweloper zawsze może żądać odsetek za opóźnienie nabywcy?
Zgodnie z art. 481 § 1 k.c., jeżeli dłużnik opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego, wierzyciel może żądać odsetek za czas opóźnienia. W umowie deweloperskiej świadczeniem pieniężnym nabywcy jest przede wszystkim zapłata ceny, a zatem w razie opóźnienia w płatności deweloper może co do zasady żądać odsetek.
Jednakże art. 39 ust. 1 wprowadza w tym zakresie regulację szczególną. Skoro odsetki należne deweloperowi nie mogą przewyższać kar umownych należnych nabywcy, to deweloper, który sam nienależycie wykonuje umowę i tym samym daje podstawę do naliczenia kary umownej, nie może żądać od nabywcy odsetek w kwocie przekraczającej tę karę. Dlatego każdorazowo należy porównać wzajemne należności stron.
Czy kary umowne i odsetki można potrącić?
Tak, jeżeli spełnione są przesłanki z art. 498 k.c. Potrącenie ma znaczenie zwłaszcza wtedy, gdy deweloper nalicza nabywcy odsetki za opóźnienie w zapłacie ceny, a nabywca nalicza deweloperowi karę umowną za opóźnienie w wykonaniu jego obowiązków. Jeżeli obie wierzytelności są wymagalne, jednorodzajowe i mogą być dochodzone przed sądem, złożenie oświadczenia o potrąceniu powoduje ich wzajemne umorzenie do wysokości wierzytelności niższej. Rozwiązanie to ma istotne znaczenie przy końcowych rozliczeniach z deweloperem.
Co, jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek?
W takiej sytuacji zastosowanie znajduje art. 39 ust. 2 ustawy deweloperskiej, na podstawie którego deweloper jest obowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Rekompensata ma wyrównać pozycję stron. Gdyby jej nie było, deweloper mógłby dochodzić od nabywcy ustawowych odsetek za opóźnienie, zaś nabywca musiałby dochodzić wyłącznie odszkodowania na zasadach ogólnych, co wymaga wykazania szkody i jest znacznie trudniejsze dowodowo.
Kiedy rekompensata przysługuje nabywcy?
Rekompensata przysługuje nabywcy, jeżeli łącznie:
- umowa nie przewiduje kary umownej;
- umowa nie przewiduje odsetek;
- deweloper nie wykonał lub nienależycie wykonał swoje obowiązki wynikające z umowy.
Największe znaczenie praktyczne ma ona w przypadku opóźnienia dewelopera w zakończeniu inwestycji, przedstawieniu lokalu do odbioru, jego wydaniu lub przeniesieniu jego własności.
Jak obliczyć rekompensatę od dewelopera?
koro wysokość rekompensaty odpowiada wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie, które przysługiwałyby deweloperowi, to do jej obliczenia konieczne jest ustalenie trzech elementów: wartości świadczenia pieniężnego nabywcy, stopy odsetek ustawowych za opóźnienie oraz okresu opóźnienia dewelopera. Modelowo rekompensatę można więc obliczyć według wzoru:
cena lokalu × stopa odsetek ustawowych za opóźnienie × liczba dni opóźnienia / 365
Należy jednak zaznaczyć, że przyjęcie całej ceny jako podstawy obliczenia nie jest w orzecznictwie i doktrynie jednolicie przesądzone. Ponadto każdorazowo trzeba ustalić wysokość odsetek ustawowych za opóźnienie obowiązującą w danym okresie, wynikającą z art. 481 § 2 k.c. oraz obwieszczeń Ministra Sprawiedliwości.
Czy rekompensata jest karą umowną?
Nie, ponieważ nie wynika z umowy, lecz bezpośrednio z ustawy. Można ją jednak zakwalifikować jako karę ustawową w rozumieniu art. 485 k.c., zgodnie z którym, jeżeli przepis szczególny stanowi, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego dłużnik ma zapłacić wierzycielowi określoną sumę, stosuje się odpowiednio przepisy o karze umownej.
Konsekwencje tej kwalifikacji są następujące. Po pierwsze, rekompensata należy się nabywcy niezależnie od wysokości poniesionej szkody. Po drugie, deweloper może żądać jej miarkowania na podstawie art. 484 § 2 k.c. Po trzecie, pojawia się pytanie, czy nabywca może dochodzić odszkodowania przewyższającego rekompensatę.
Czy obok rekompensaty można żądać odszkodowania?
Kwestia ta nie jest jednoznaczna. Z jednej strony, odpowiednie stosowanie art. 484 § 1 k.c. mogłoby prowadzić do wniosku, że odszkodowanie przewyższające rekompensatę jest wyłączone. Z drugiej strony, rekompensata ma pełnić funkcję ochronną, dlatego należy ją traktować jako minimalny poziom ochrony nabywcy, a nie górną granicę odpowiedzialności dewelopera. Przemawia to za dopuszczalnością dochodzenia odszkodowania uzupełniającego na podstawie art. 471 k.c.
Nabywca musi wówczas wykazać niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera, szkodę i jej wysokość oraz związek przyczynowy między naruszeniem a szkodą. Szkodą mogą być w szczególności koszty najmu innego mieszkania, koszty przesuniętej przeprowadzki czy koszty magazynowania rzeczy.
Czy obok kary umownej można żądać odszkodowania?
Tu sytuacja jest odmienna. Zgodnie z art. 484 § 1 k.c. żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy strony tak postanowiły. Dlatego przy analizie umowy deweloperskiej znaczenie ma nie tylko wysokość kary umownej, lecz również to, czy umowa dopuszcza dochodzenie odszkodowania przewyższającego jej wysokość. Jeżeli takiego postanowienia brak, nabywca co do zasady nie może dochodzić odszkodowania ponad karę umowną.
Co, jeżeli umowa przewiduje odsetki dla dewelopera, ale nie przewiduje kary dla nabywcy?
Takie ukształtowanie umowy jest dla nabywcy mniej korzystne niż model ustawowy. Można zatem bronić stanowiska, że w takim przypadku, na podstawie art. 39 ust. 2 w zw. z art. 42 ustawy deweloperskiej, nabywcy przysługuje rekompensata. Deweloper nie może bowiem zabezpieczać własnego interesu odsetkami, pozbawiając jednocześnie nabywcę instrumentu ochrony.
Co, jeżeli umowa przewiduje karę dla nabywcy, ale nie przewiduje odsetek dla dewelopera?
Takie rozwiązanie jest co do zasady korzystne dla nabywcy. Należy jednak badać jego rzeczywisty skutek, a nie wyłącznie treść umowy. Jeżeli kara umowna ma charakter symboliczny i jest niższa niż potencjalna rekompensata z art. 39 ust. 2, to wątpliwe jest, czy postanowienie takie rzeczywiście spełnia funkcję ochronną.
Co, jeżeli deweloper opóźnia się z kilkoma obowiązkami?
Deweloper może opóźniać się jednocześnie np. z wydaniem lokalu i z przeniesieniem jego własności. Jeżeli umowa przewiduje odrębne kary umowne za różne naruszenia, należy ustalić, czy nabywcy przysługuje więcej niż jedna kara. Natomiast w przypadku rekompensaty należy uważać na kumulację roszczeń. Jeżeli okresy opóźnień w wykonaniu różnych obowiązków się pokrywają, rekompensata za ten sam okres nie powinna być naliczana wielokrotnie, w przeciwnym razie mogłoby bowiem dojść do nienależnego świadczenia na rzecz nabywcy.
Jakie dokumenty należy przeanalizować przed zgłoszeniem roszczenia?
Przed wystąpieniem do dewelopera z żądaniem zapłaty należy zgromadzić i przeanalizować przede wszystkim:
- umowę deweloperską i prospekt informacyjny,
- korespondencję z deweloperem, w tym wezwania do odbioru lub do zawarcia umowy przenoszącej własność;
- protokół odbioru, jeżeli został sporządzony;
- akt notarialny przenoszący własność; dowody zapłaty ceny;
- dokumenty potwierdzające szkodę, jeżeli nabywca zamierza dochodzić odszkodowania.
Dopiero na podstawie tych dokumentów można ocenić, czy właściwym roszczeniem będzie kara umowna, rekompensata, potrącenie, zwrot nienależnie pobranych odsetek czy odszkodowanie.
Podsumowanie
Art. 39 ustawy deweloperskiej ma zapobiegać sytuacji, w której deweloper nalicza nabywcy odsetki za opóźnienie w zapłacie ceny, a jednocześnie sam nie ponosi porównywalnych konsekwencji nieterminowego wykonania swoich obowiązków. Jeżeli umowa przewiduje karę umowną na rzecz nabywcy, należy ustalić, za jakie naruszenie została zastrzeżona i w jaki sposób oblicza się jej wysokość. Jeżeli nie przewiduje ani kary umownej, ani odsetek, nabywcy przysługuje rekompensata z art. 39 ust. 2. Natomiast jeżeli nabywca poniósł szkodę, może rozważyć również dochodzenie odszkodowania na zasadach ogólnych.
W każdym przypadku rozstrzygające znaczenie ma treść umowy deweloperskiej. Dlatego pomoc adwokata pozwala ocenić, jakie roszczenia przysługują nabywcy, prawidłowo obliczyć ich wysokość, rozliczyć wzajemne należności stron oraz skutecznie dochodzić ich od dewelopera, zarówno na etapie przedsądowym, jak i w postępowaniu sądowym.
