Odpowiedzialność dewelopera za wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego zależy od rodzaju zawartej umowy, etapu inwestycji oraz momentu, w którym wada się ujawniła. Tym samym nabywca, który stwierdzi wady mieszkania kupionego od dewelopera, nie zawsze może skorzystać z tych samych uprawnień. W jednych sytuacjach może żądać usunięcia wad, w innych odmówić odbioru mieszkania, a w skrajnych przypadkach również odstąpić od umowy deweloperskiej.
Zasadnicze znaczenie dla odpowiedzialności dewelopera ma odbiór lokalu. Zgodnie z art. 41 ust. 1 ustawy z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (dalej: ustawa deweloperska) odbiór lokalu poprzedza przeniesienie własności, zaś jego przebieg dokumentuje protokół odbioru (art. 41 ust. 3). To właśnie w protokole nabywca zgłasza stwierdzone wady, dlatego dokument ten ma podstawowe znaczenie dowodowe. Nieprecyzyjne opisanie wad albo podpisanie protokołu bez zastrzeżeń może bowiem znacznie utrudnić późniejsze dochodzenie roszczeń.
Ustawa deweloperska nakłada na dewelopera konkretne obowiązki. Po pierwsze, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu deweloper powinien oświadczyć, czy uznaje zgłoszone wady, czy też odmawia ich uznania. Brak takiego oświadczenia jest równoznaczny z uznaniem wad. Po drugie, uznane wady deweloper powinien usunąć w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu. Jeżeli mimo zachowania należytej staranności nie jest to możliwe, wyznacza nowy termin i uzasadnia jego wyznaczenie. Po trzecie, jeżeli deweloper nie usunie wad w tym terminie, nabywca może wyznaczyć mu dodatkowy termin, a po jego bezskutecznym upływie usunąć wady na koszt i ryzyko dewelopera, zachowując przy tym uprawnienia z tytułu rękojmi (art. 41 ust. 8). Niezależnie od tego nabywca może dochodzić odszkodowania na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 471 k.c.
Kluczowe znaczenie ma przy tym ustalenie, czy wada jest wadą istotną. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane w ustawie, jednak przyjmuje się, że wadą istotną jest wada, która uniemożliwia albo w znacznym stopniu ogranicza korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. W praktyce może ona dotyczyć m.in. elementów konstrukcyjnych budynku, wysokiego zawilgocenia, istotnych odstępstw od projektu czy wad zagrażających bezpieczeństwu użytkowania.
Stwierdzenie wady istotnej uprawnia nabywcę do odmowy odbioru lokalu. Jednakże przy ponownym odbiorze odmowa taka wymaga już potwierdzenia wady opinią rzeczoznawcy budowlanego. Kosztami tej opinii obciążony jest deweloper, jeżeli rzeczoznawca stwierdzi wadę istotną, zaś w przeciwnym razie nabywca. Jeżeli natomiast deweloper nie usunie wady istotnej w terminie, nabywca może odstąpić od umowy deweloperskiej.
Jednym z najczęstszych błędów jest utożsamianie odpowiedzialności dewelopera za wady z rękojmią. Umowa deweloperska nie jest umową sprzedaży, lecz zobowiązaniem do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu. Dlatego do czasu przeniesienia własności odpowiedzialność dewelopera opiera się przede wszystkim na przepisach ustawy deweloperskiej oraz na art. 471 k.c. Nabywca musi wówczas wykazać nienależyte wykonanie umowy, poniesioną szkodę oraz związek przyczynowy między nimi. Natomiast winę dewelopera domniemywa się, to on musi zatem wykazać, że nienależyte wykonanie umowy wynikało z okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności.
Rękojmia znajduje zastosowanie przede wszystkim wtedy, gdy dochodzi do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu albo umowy sprzedaży gotowego lokalu lub domu. W takim przypadku odpowiedzialność sprzedawcy regulują art. 556 i nast. k.c., w tym art. 556¹ k.c., który definiuje wadę fizyczną, oraz art. 560 i 561 k.c., określające uprawnienia kupującego: żądanie usunięcia wady, obniżenia ceny lub odstąpienie od umowy. Zgodnie z art. 568 § 1 k.c. w przypadku nieruchomości sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, co oznacza, że kupujący nie musi wykazywać winy sprzedawcy.
Wady lokalu mogą mieć bardzo zróżnicowany charakter. Obejmują zarówno wady konstrukcyjne, błędy wykonawcze i nieprawidłowości instalacyjne, jak i niezgodności z dokumentacją projektową lub umówionym standardem wykończenia. Przy ocenie, czy lokal jest wadliwy, znaczenie mają przy tym nie tylko postanowienia umowy, lecz również prospekt informacyjny, rzuty lokalu oraz dokumentacja techniczna.
Z perspektywy nabywcy kluczowe jest zatem odpowiednie przygotowanie się do odbioru oraz rzetelne udokumentowanie wszystkich wad. Zasadne jest także skorzystanie przy odbiorze z pomocy osoby posiadającej uprawnienia budowlane, która prawidłowo oceni charakter stwierdzonych nieprawidłowości.
Odpowiedzialność dewelopera nie kończy się jednak na etapie odbioru. Jeżeli wada ujawni się później, nabywca nadal może dochodzić swoich praw, lecz konieczne jest ustalenie właściwej podstawy roszczenia. W zależności od okoliczności będzie nią rękojmia albo odpowiedzialność kontraktowa, co przesądza o sposobie dochodzenia roszczeń i strategii postępowania.
Większości tych problemów można uniknąć, konsultując treść umowy deweloperskiej z adwokatem jeszcze przed jej podpisaniem, a w razie ujawnienia wad skorzystać z jego pomocy przy odbiorze lokalu i dochodzeniu roszczeń od dewelopera.
