Uchwalenie lub zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego może w istotny sposób wpłynąć na sytuację prawną i ekonomiczną właściciela nieruchomości. Nowe przeznaczenie terenu, wprowadzenie ograniczeń zabudowy lub zmiana dopuszczalnych parametrów inwestycyjnych mogą prowadzić do znacznego obniżenia wartości nieruchomości albo uniemożliwienia dotychczasowego sposobu korzystania z niej. W takich przypadkach ustawodawca przyznaje właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości prawo do dochodzenia roszczeń planistycznych.
Podstawę prawną roszczeń planistycznych stanowi art. 36 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przepis ten przewiduje dwa rodzaje roszczeń w sytuacji, gdy w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Właściciel może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części. Alternatywnie, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości, jeżeli w związku ze zmianą planu wartość ta uległa zmniejszeniu, a właściciel zbywa nieruchomość i nie skorzystał wcześniej z wymienionych roszczeń.
Istotnym ograniczeniem jest termin dochodzenia roszczenia związanego z obniżeniem wartości nieruchomości przy jej zbyciu – roszczenie to przedawnia się z upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.
Po drugiej stronie tego mechanizmu znajduje się tzw. renta planistyczna (opłata planistyczna), którą gmina może pobrać od właściciela nieruchomości, jeżeli w wyniku uchwalenia lub zmiany planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel ją zbywa w terminie 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Wysokość opłaty planistycznej określa się w planie miejscowym i nie może ona przekraczać 30% wzrostu wartości nieruchomości.
W kontekście reformy planistycznej wchodzącej w życie w 2026 r. roszczenia planistyczne nabierają dodatkowego znaczenia. Uchwalanie planów ogólnych przez gminy oraz powiązanie decyzji o warunkach zabudowy z treścią tych planów może prowadzić do sytuacji, w których nieruchomości dotychczas przeznaczone pod zabudowę stracą tę możliwość – np. z uwagi na wyznaczenie obszarów uzupełnienia zabudowy, które nie obejmą danej nieruchomości. Właściciele dotknięci takimi zmianami powinni rozważyć, czy nie przysługują im roszczenia odszkodowawcze wobec gminy.
Dochodzenie roszczeń planistycznych wymaga precyzyjnej analizy stanu prawnego nieruchomości, treści planu miejscowego, a także ustalenia, w jaki sposób zmiana planistyczna wpłynęła na wartość nieruchomości lub możliwość korzystania z niej. Niezbędne jest również właściwe sformułowanie roszczenia i zachowanie terminów przewidzianych ustawą. Wsparcie adwokata specjalizującego się w prawie nieruchomości i prawie administracyjnym pozwala skutecznie ocenić zasadność roszczenia i przeprowadzić postępowanie odszkodowawcze – zarówno na drodze polubownej, jak i sądowej.