Z chwilą śmierci właściciela nieruchomość wchodzi w skład spadku i przechodzi na spadkobierców. Do czasu działu spadku stają się oni jej współwłaścicielami w częściach ułamkowych odpowiadających ich udziałom w spadku. Choć współwłasność ta powstaje z mocy prawa, w praktyce jest źródłem licznych problemów: trudności w zarządzaniu nieruchomością, sporów o zakres korzystania z niej przez poszczególnych spadkobierców, a także sporów o ponoszenie kosztów jej utrzymania i rozliczenie poczynionych na nią nakładów.
Przez dział spadku rozumie się zniesienie współwłasności powstałej w wyniku dziedziczenia poprzez przyznanie poszczególnych składników spadku konkretnym spadkobiercom. Jego przeprowadzenie wymaga jednak uprzedniego stwierdzenia nabycia spadku przez sąd albo sporządzenia przez notariusza aktu poświadczenia dziedziczenia. Dopiero w rezultacie przeprowadzenia tych czynności spadkobiercy mogą przystąpić do działu spadku, uzyskane w ten sposób dokumenty stanowią bowiem dowód tego, kto i w jakim udziale nabył spadek z chwilą śmierci spadkodawcy.
Dział spadku może zostać przeprowadzony w drodze umowy albo orzeczenia sądu. Umowny dział spadku wymaga zgodnej woli wszystkich spadkobierców, jeśli w skład spadku wchodzi nieruchomość, umowa musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Natomiast w razie braku zgody choćby jednego ze spadkobierców jedyną drogą do przeprowadzenia działu pozostanie postępowanie sądowe.
W postępowaniu sądowym sąd może dokonać działu na jeden z trzech sposobów:
- poprzez fizyczny podział nieruchomości;
- poprzez przyznanie nieruchomości jednemu ze spadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych;
- poprzez sprzedaż nieruchomości w drodze licytacji i podział uzyskanej ceny.
Pierwszeństwo ma podział fizyczny. Jednakże nie zawsze jest on możliwy, podział nieruchomości musi bowiem odpowiadać ustaleniom miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku przepisom odrębnym. Nie może też prowadzić do istotnej zmiany społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości ani do znacznego zmniejszenia jej wartości. Dlatego w praktyce najczęściej sąd przyznaje nieruchomość jednemu ze spadkobierców. Wymaga to ustalenia wartości nieruchomości, zazwyczaj na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, oraz zasądzenia spłat na rzecz pozostałych spadkobierców. Sąd może przy tym rozłożyć spłaty na raty, płatne w okresie nie dłuższym niż dziesięć lat.
Częstym przedmiotem sporów w postępowaniach działowych są rozliczenia pomiędzy spadkobiercami. Spadkobierca, który po otwarciu spadku ponosił wydatki na utrzymanie, remont czy modernizację nieruchomości, może żądać ich rozliczenia w ramach działu spadku. Kluczowe jest odpowiednie udokumentowanie tych nakładów, ponieważ ciężar dowodu spoczywa na osobie, która dochodzi roszczenia. Należy przy tym pamiętać, że roszczeń tych trzeba dochodzić właśnie w postępowaniu działowym. Po jego prawomocnym zakończeniu nie można już bowiem dochodzić ich w odrębnym procesie.
Odrębną, choć powiązaną kwestią jest zachowek, czyli roszczenie pieniężne przysługujące zstępnym, małżonkowi i rodzicom spadkodawcy, którzy byliby powołani do spadku z ustawy, a nie otrzymali od spadkodawcy należnej im części, czy to w drodze darowizny, powołania do spadku, czy zapisu. Roszczenie to nie jest rozpoznawane w postępowaniu o dział spadku, lecz w odrębnym procesie przeciwko spadkobiercy. Jeżeli jedynym istotnym składnikiem spadku jest nieruchomość, zapłata zachowku może wymagać jej sprzedaży lub zaciągnięcia kredytu zabezpieczonego hipoteką, co dodatkowo komplikuje sytuację spadkobierców. Jednakże spadkobierca zobowiązany do zapłaty zachowku może żądać odroczenia terminu jego płatności, rozłożenia go na raty, a w wyjątkowych przypadkach również jego obniżenia.
Dział spadku obejmującego nieruchomość wymaga zarówno znajomości prawa spadkowego i rzeczowego, jak i umiejętności oceny stanu prawnego nieruchomości. Pomoc adwokata na tym etapie pozwala uniknąć błędów proceduralnych, prawidłowo sformułować wnioski oraz zabezpieczyć interesy klienta w negocjacjach ze współspadkobiercami lub w postępowaniu sądowym.
