Zasiedzenie jest instytucją prawa cywilnego, która pozwala nabyć własność nieruchomości osobie niebędącej jej właścicielem, jeżeli przez określony w ustawie czas włada nią jak właściciel. Regulacja zawarta w art. 172 i nast. Kodeksu cywilnego służy przede wszystkim uporządkowaniu sytuacji, w których rzeczywisty sposób władania nieruchomością odbiega od jej stanu prawnego.
Jakie są przesłanki zasiedzenia?
Do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek:
- posiadania nieruchomości w charakterze posiadacza samoistnego;
- upływu określonego w ustawie czasu.
- posiadanie nieruchomości w charakterze posiadacza samoistnego,
- upływ określonego w ustawie czasu.
Termin zasiedzenia wynosi 20 lat, jeżeli posiadacz objął nieruchomość w posiadanie w dobrej wierze, natomiast 30 lat, jeżeli uzyskał posiadanie w złej wierze. Dobra lub zła wiara nie stanowi zatem odrębnej przesłanki zasiedzenia, lecz przesądza o długości wymaganego okresu posiadania.
O dobrej lub złej wierze rozstrzyga przy tym chwila objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsza zmiana świadomości posiadacza co do tego, czy przysługuje mu prawo własności, pozostaje bez wpływu na długość terminu zasiedzenia.
Dobra wiara zachodzi wówczas, gdy posiadacz pozostaje w usprawiedliwionym okolicznościami przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Nie wystarcza więc samo subiektywne przekonanie posiadacza. Dobrą wiarę wyłącza bowiem również sytuacja, w której posiadacz wprawdzie nie wiedział, że nie jest właścicielem, lecz przy zachowaniu należytej staranności mógł się o tym dowiedzieć. Dlatego zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze ma w praktyce charakter wyjątkowy. Przykładowo, osoba, która objęła nieruchomość na podstawie umowy mającej przenieść własność, lecz zawartej bez formy aktu notarialnego, co do zasady nie może powoływać się na dobrą wiarę (uchwała składu siedmiu sędziów SN z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91).
Na czym polega posiadanie samoistne?
Kluczowe znaczenie dla zasiedzenia ma ustalenie, czy posiadacz włada nieruchomością jak właściciel.
Posiadanie samoistne obejmuje zarówno faktyczne władanie rzeczą, jak i wolę wykonywania tego władztwa dla siebie. Decydujące znaczenie ma jednak nie wewnętrzne przekonanie posiadacza, lecz jego zachowanie, które powinno być dostrzegalne dla otoczenia.
O posiadaniu samoistnym mogą świadczyć w szczególności: ogrodzenie nieruchomości, samodzielne podejmowanie decyzji o remontach i inwestycjach oraz ich finansowanie, pobieranie pożytków, wynajmowanie budynków lub wydzierżawianie gruntu, a także ponoszenie ciężarów publicznoprawnych związanych z nieruchomością, w tym podatków.
Należy jednak zauważyć, że żadna z tych okoliczności, rozpatrywana w oderwaniu od pozostałych, nie przesądza o istnieniu posiadania samoistnego. Samo wieloletnie zamieszkiwanie na nieruchomości, ponoszenie kosztów remontów czy opłacanie podatku nie oznacza bowiem jeszcze, że posiadacz władał nią jak właściciel. Znaczenie ma całokształt jego zachowania.
Do zasiedzenia nie prowadzi natomiast posiadanie zależne, a więc np. korzystanie z nieruchomości przez najemcę, dzierżawcę lub biorącego w użyczenie. Osoba taka wykonuje bowiem władztwo nad nieruchomością, uznając jednocześnie prawo właściciela. Nie jest przy tym wykluczone przekształcenie posiadania zależnego w samoistne. Zmiana ta musi jednak zostać wyraźnie zamanifestowana na zewnątrz, w szczególności wobec właściciela, i dopiero od tej chwili może rozpocząć się bieg terminu zasiedzenia.
Zasiedzenie udziału należącego do innego współwłaściciela
Szczególną kategorię stanowią sprawy, w których jeden ze współwłaścicieli powołuje się na zasiedzenie udziałów pozostałych.
Sam fakt, że tylko jeden współwłaściciel korzysta z nieruchomości, ponosi wszystkie koszty jej utrzymania lub zarządza nią przez wiele lat, nie jest wystarczający. Zgodnie z art. 206 k.c. każdy współwłaściciel jest bowiem uprawniony do współposiadania całej rzeczy. Tym samym zasiedzenie udziału innego współwłaściciela jest możliwe dopiero wtedy, gdy współwłaściciel w sposób dostrzegalny dla pozostałych zamanifestuje, że włada całą nieruchomością wyłącznie dla siebie, z pominięciem ich uprawnień.
Czy można doliczyć okres posiadania poprzednika?
Art. 176 k.c. dopuszcza doliczenie do własnego okresu posiadania czasu, przez który nieruchomość znajdowała się w posiadaniu samoistnym poprzednika. Dotyczy to jednak wyłącznie sytuacji, w których posiadanie zostało przeniesione na posiadacza albo przeszło na niego w drodze dziedziczenia.
Jeżeli poprzednik był posiadaczem w złej wierze, doliczenie jest możliwe tylko wtedy, gdy łączny okres posiadania wynosi co najmniej 30 lat. Natomiast samowolne objęcie nieruchomości po innym posiadaczu nie pozwala na doliczenie czasu jego posiadania.
Przerwanie i zawieszenie biegu zasiedzenia
Rozpoczęcie biegu zasiedzenia nie oznacza jeszcze, że termin ten upłynie bez przeszkód. Zgodnie z art. 175 k.c. do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia. W konsekwencji bieg zasiedzenia może w określonych sytuacjach nie rozpocząć się, ulec zawieszeniu albo zostać przerwany.
Do przerwania biegu zasiedzenia prowadzi przede wszystkim czynność właściciela przedsięwzięta przed sądem bezpośrednio w celu ochrony jego prawa, np. wytoczenie przeciwko posiadaczowi powództwa o wydanie nieruchomości. Należy przy tym pamiętać, że samo przedsądowe wezwanie posiadacza do wydania nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia.
Szczególną ochronę ustawodawca przewidział ponadto dla małoletniego właściciela. Zgodnie z art. 173 k.c., jeżeli zasiedzenie biegnie przeciwko osobie małoletniej, nie może zakończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez nią pełnoletności.
Zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego
Odrębnego omówienia wymaga zasiedzenie nieruchomości, które w przeszłości stanowiły własność państwową.
Do dnia 30 września 1990 r. art. 177 k.c. wyłączał możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Zakaz ten został uchylony z dniem 1 października 1990 r. Nie oznacza to jednak, że w każdej takiej sprawie pełny, dwudziesto- albo trzydziestoletni termin zasiedzenia należy liczyć dopiero od tej daty. Zgodnie bowiem z art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny, jeżeli przed wejściem jej w życie istniał stan, który według dotychczasowych przepisów wyłączał zasiedzenie, a według nowych mógł do niego prowadzić, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia w życie ustawy, jednak termin ten ulega skróceniu o czas trwania tego stanu, nie więcej niż o połowę.
Obecnie sam fakt, że nieruchomość stanowi własność Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego, nie wyłącza co do zasady możliwości jej zasiedzenia, chyba że wyłączają ją przepisy szczególne.
Wynagrodzenie za bezumowne korzystanie po zasiedzeniu
Istotne znaczenie dla rozliczeń między dotychczasowym właścicielem a posiadaczem ma uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2024 r., III CZP 103/22. Sąd Najwyższy przyjął w niej, że utrata własności wskutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia. Tym samym odstąpił od wcześniejszego kierunku orzecznictwa, zgodnie z którym zasiedzenie prowadziło również do wygaśnięcia takich roszczeń.
Byłemu właścicielowi nie w każdym przypadku przysługiwać będzie wynagrodzenie. Zasadność i zakres tego roszczenia wymagają odrębnej oceny na podstawie art. 224 i 225 k.c., z uwzględnieniem dobrej lub złej wiary posiadacza oraz ewentualnego przedawnienia roszczenia.
Jak przebiega postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia?
Sprawy o stwierdzenie zasiedzenia rozpoznawane są w postępowaniu nieprocesowym. Wniosek może złożyć każdy zainteresowany, zaś właściwy jest sąd miejsca położenia nieruchomości. Przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują również możliwość wezwania nieznanych zainteresowanych przez ogłoszenie.
Wnioskodawca powinien wykazać w szczególności:
- od kiedy nieruchomość znajdowała się w posiadaniu samoistnym;
- w jaki sposób władano nieruchomością;
- czy posiadanie miało charakter nieprzerwany;
- czy nieruchomość została objęta w posiadanie w dobrej czy w złej wierze;
- czy zachodzą podstawy do doliczenia okresu posiadania poprzedników.
Istotne znaczenie mają w tych sprawach zarówno dokumenty, jak i zeznania świadków. Dowodami mogą być m.in. dokumentacja budowlana i geodezyjna, decyzje administracyjne, dowody ponoszenia kosztów utrzymania nieruchomości i uiszczania podatków, umowy dotyczące nieruchomości, rachunki, fotografie oraz korespondencja wskazująca na sposób wykonywania władztwa.
Postanowienie o stwierdzeniu zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny. Sąd potwierdza w nim, że własność została nabyta z mocy prawa, i wskazuje dzień, w którym to nastąpiło. Od wniosku o stwierdzenie zasiedzenia pobiera się opłatę stałą w wysokości 2000 zł.
Podatek od nieruchomości nabytej przez zasiedzenie
Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie podlega podatkowi od spadków i darowizn według stawki 7% podstawy opodatkowania. Podstawą tą nie zawsze jest jednak pełna wartość nieruchomości. Nie uwzględnia się w niej bowiem wartości nakładów poczynionych przez nabywcę w czasie biegu zasiedzenia, w tym wartości wzniesionego przez niego budynku, który stał się częścią składową gruntu. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu zasiedzenia.
Podsumowanie
Zasiedzenie nie jest prostą konsekwencją wieloletniego korzystania z cudzej nieruchomości. Podstawowe znaczenie ma ustalenie, czy przez cały wymagany okres posiadacz wykonywał względem nieruchomości rzeczywiste i dostrzegalne na zewnątrz władztwo właścicielskie. Samo zamieszkiwanie na nieruchomości, finansowanie remontów czy opłacanie podatków może stanowić istotny materiał dowodowy, lecz nie zastępuje wykazania nieprzerwanego posiadania samoistnego przez wymagany ustawą okres.
Pomoc adwokata pozwala właściwie ocenić szanse powodzenia wniosku, ustalić początek biegu zasiedzenia i zgromadzić materiał dowodowy, a właścicielowi nieruchomości skutecznie przeciwstawić się twierdzeniom posiadacza i w porę przerwać bieg zasiedzenia.
