Prawo własności jest jednym z najszerszych praw majątkowych, jednak oddanie lokalu mieszkalnego w najem istotnie ogranicza swobodę właściciela. Nie może on bowiem zakończyć najmu wyłącznie dlatego, że zmienił plany, chce sprzedać mieszkanie albo wynająć je innej osobie na korzystniejszych warunkach. Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725 ze zm., dalej: u.o.p.l.) wypowiedzenie przez właściciela jest możliwe zasadniczo tylko w przypadkach przewidzianych w ustawie.
Samo wystąpienie określonej przyczyny nie zawsze jest przy tym wystarczające. Ustawa określa również formę i długość terminu wypowiedzenia, a w niektórych przypadkach wymaga wcześniejszego upomnienia lub wezwania lokatora albo zapewnienia mu lokalu zamiennego. Odrębne zasady obowiązują ponadto przy umowie zawartej na czas oznaczony oraz przy najmie okazjonalnym.
Zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia
Zgodnie z art. 11 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie. Ochrona trwałości najmu stanowi zatem ustawowe ograniczenie wykonywania prawa własności. Sam zamiar sprzedaży mieszkania, zmiana sytuacji życiowej właściciela czy możliwość uzyskania wyższego czynszu nie stanowią więc podstawy do wypowiedzenia umowy.
Wypowiedzenie powinno ponadto zostać dokonane na piśmie pod rygorem nieważności oraz określać jego przyczynę (art. 11 ust. 1 zd. 2 u.o.p.l.). Nie wystarczy zatem samo oświadczenie, że właściciel wypowiada umowę, a wskazana przyczyna musi odpowiadać jednej z podstaw ustawowych. Wadliwe wypowiedzenie nie doprowadzi do zakończenia najmu, nawet jeżeli po stronie właściciela rzeczywiście istnieje interes w odzyskaniu lokalu.
Przyczyny leżące po stronie najemcy
Najczęściej podstawą wypowiedzenia są okoliczności dotyczące zachowania najemcy, wymienione w art. 11 ust. 2 pkt 1–3 u.o.p.l. We wszystkich tych przypadkach wypowiedzenie następuje nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Po pierwsze, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem, zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali. Kluczowe znaczenie ma tu wcześniejsze pisemne upomnienie, a prawo wypowiedzenia powstaje dopiero wówczas, gdy mimo upomnienia naruszenia trwają nadal. Naruszenie porządku domowego nie musi przy tym ograniczać się do wynajmowanego mieszkania i może dotyczyć także zachowania w częściach wspólnych budynku.
Po drugie, podstawą wypowiedzenia jest zwłoka z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, pobieranych przez niego wtedy, gdy lokator nie ma umowy bezpośrednio z dostawcą mediów, co najmniej za trzy pełne okresy płatności (art. 11 ust. 2 pkt 2 u.o.p.l.). Sama zaległość nie pozwala jednak na natychmiastowe wypowiedzenie. Właściciel musi najpierw uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć mu dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności, a dopiero bezskuteczny upływ tego terminu otwiera drogę do wypowiedzenia.
Po trzecie, właściciel może wypowiedzieć najem, jeżeli lokator wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela (art. 11 ust. 2 pkt 3 u.o.p.l.). Istotne jest przy tym sformułowanie „bez wymaganej zgody”, ponieważ nie w każdym przypadku udostępnienie lokalu innej osobie wymaga zgody właściciela. Nieuprawnione podnajęcie nie powoduje też samo przez się wygaśnięcia najmu, lecz stanowi podstawę do jego wypowiedzenia.
Remont lub rozbiórka budynku, niezamieszkiwanie oraz inny lokal najemcy
Na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny także wtedy, gdy lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 2 pkt 4 u.o.p.l.). Nie chodzi jednak o każdy remont ani o sam zły stan techniczny budynku, lecz o obiektywną konieczność opróżnienia lokalu, wynikającą zwykle z rozstrzygnięcia organu nadzoru budowlanego. Lokatorowi przysługuje wówczas prawo do lokalu zamiennego, a obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki obciąża właściciela budynku (art. 11 ust. 9 u.o.p.l.). Od tej sytuacji należy odróżnić naprawy wymagające jedynie czasowego opuszczenia mieszkania, które nie prowadzą do rozwiązania najmu (art. 10 ust. 4 u.o.p.l.).
Kolejne podstawy dotyczą wyłącznie stosunku najmu (art. 11 ust. 3 u.o.p.l.). Jeżeli najemca nie zamieszkuje w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy, właściciel może wypowiedzieć najem z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia. Przez niezamieszkiwanie należy rozumieć sytuację, w której lokal przestał stanowić rzeczywiste centrum życiowe najemcy. Wyjazd do pracy za granicą, długotrwałe leczenie czy inna przejściowa nieobecność nie muszą oznaczać zaprzestania zamieszkiwania, jeśli najemca nadal traktuje lokal jako miejsce zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych i do niego powraca. Z drugiej strony samo pozostawienie w mieszkaniu rzeczy osobistych albo sporadyczne wizyty nie przesądzają, że najemca zamieszkuje lokal.
Z miesięcznym terminem wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może również wypowiedzieć najem osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeśli może ona tego lokalu używać, a lokal spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. Decydujące znaczenie ma wszak realna możliwość zamieszkania w innym lokalu, a nie samo prawo do niego.
Własne potrzeby mieszkaniowe właściciela
Ustawa przewiduje również możliwość odzyskania mieszkania na potrzeby właściciela, przy czym termin wypowiedzenia zależy od sytuacji mieszkaniowej lokatora. Jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, albo właściciel dostarczy mu lokal zamienny, wypowiedzenie następuje nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4 u.o.p.l.). Jeśli właściciel nie zapewni lokalu zamiennego, a lokator nie ma innego mieszkania, termin wypowiedzenia wynosi aż trzy lata (art. 11 ust. 5 u.o.p.l.). Przepisy te stosuje się odpowiednio, gdy w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny lub wstępny właściciela albo osoba, wobec której ma on obowiązek alimentacyjny, przy czym wypowiedzenie musi pod rygorem nieważności wskazywać tę osobę (art. 11 ust. 7 u.o.p.l.).
Ustawa chroni przy tym lokatora przed pozorowaniem potrzeb mieszkaniowych. Jeżeli właściciel, który wypowiedział najem z trzyletnim terminem, nie zamieszkał w lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania najmu, lokator może według swojego wyboru powrócić do lokalu na dotychczasowych warunkach albo żądać zapłaty różnicy w czynszu i opłatach za okres jednego roku. Właściciel ponosi ponadto koszty przeprowadzki lokatora oraz płaci mu karę ustawową w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu (art. 11 ust. 6 u.o.p.l.).
Szczególną ochronę przewidziano dla lokatorów, którzy w dniu otrzymania trzyletniego wypowiedzenia przekroczyli 75 lat. Jeżeli po upływie terminu wypowiedzenia osoba taka nie będzie miała tytułu prawnego do innego lokalu ani osób zobowiązanych wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jej śmierci (art. 11 ust. 12 u.o.p.l.). Wszystkie te przesłanki muszą przy tym wystąpić łącznie, a sam wiek lokatora nie jest wystarczający.
Rozwiązanie najmu przez sąd
Nie każdą sytuację da się zakwalifikować do jednej z ustawowych podstaw wypowiedzenia. Zgodnie z art. 11 ust. 10 u.o.p.l. z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 11 ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu jego rozwiązania. Właściciel nie składa wówczas wypowiedzenia, lecz to sąd ocenia, czy przyczyna jest na tyle doniosła, aby uzasadniać zakończenie najmu. Pojęcie ważnych przyczyn jest niedookreślone, dlatego ocena wymaga każdorazowo wyważenia prawa własności właściciela i interesu mieszkaniowego lokatora. Może tu chodzić w szczególności o sytuację, w której lokal z istotnych względów osobistych lub rodzinnych staje się potrzebny właścicielowi, a nie jest niezbędny lokatorowi, albo o trwały konflikt stron, którego nie da się rozwiązać przy dalszym trwaniu najmu.
Od powyższego należy odróżnić powództwo z art. 13 ust. 1 u.o.p.l. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu może wystąpić inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku. Uprawnienie to przysługuje zatem przede wszystkim sąsiadom dotkniętym uciążliwym zachowaniem, natomiast właściciel wynajmowanego lokalu może w takim przypadku skorzystać z wypowiedzenia na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 1 u.o.p.l.
Umowa na czas oznaczony i najem okazjonalny
Szczególnej uwagi wymaga umowa zawarta na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 k.c., jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Samo postanowienie, że każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem np. trzymiesięcznego terminu, nie jest więc wystarczające, ponieważ umowa powinna wskazywać przypadki uzasadniające wcześniejsze wypowiedzenie. W przypadku lokalu mieszkalnego postanowienia umowy nie mogą przy tym służyć obejściu ustawowej ochrony lokatora, dlatego przy konstruowaniu umowy terminowej warto wprost wskazać przypadki wcześniejszego wypowiedzenia odpowiadające podstawom z art. 11 u.o.p.l.
Odrębnie uregulowano najem okazjonalny. Do tej umowy stosuje się jedynie wybrane przepisy ustawy, w tym art. 11 ust. 2 pkt 1–3 oraz art. 13 u.o.p.l. Właściciel może więc wypowiedzieć najem okazjonalny z powodu naruszeń, zaległości czynszowych lub nieuprawnionego podnajmu, nie stosuje się natomiast do niego pozostałych podstaw z art. 11 u.o.p.l., w tym dotyczących własnych potrzeb mieszkaniowych właściciela, a ewentualne inne przypadki wcześniejszego wypowiedzenia powinny wynikać z umowy (art. 673 § 3 k.c.). Dodatkową podstawą jest natomiast utrata przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu wskazanym na wypadek egzekucji obowiązku opróżnienia mieszkania. Najemca powinien wówczas w terminie 21 dni od powzięcia o tym wiadomości wskazać inny lokal i przedstawić oświadczenie osoby, która ma do niego tytuł prawny (art. 19a ust. 3 u.o.p.l.). Jeżeli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie, z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 u.o.p.l.).
Podsumowanie
Wynajęcie lokalu mieszkalnego powoduje, że właściciel nie może według własnego uznania zakończyć najmu. Ustawowe ograniczenia dotyczą jednak wyłącznie jednostronnego wypowiedzenia, dlatego strony mogą w każdym czasie rozwiązać umowę za porozumieniem, określając datę opuszczenia mieszkania oraz zasady rozliczenia czynszu, opłat i kaucji. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, po pierwsze, należy ustalić, czy zachodzi jedna z ustawowych przyczyn wypowiedzenia. Po drugie, należy sprawdzić właściwy termin wypowiedzenia oraz wymagania proceduralne, takie jak wcześniejsze pisemne upomnienie albo uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego terminu do zapłaty. Po trzecie, należy zachować formę pisemną i prawidłowo wskazać przyczynę wypowiedzenia, a gdy typowej podstawy brak, rozważyć powództwo o rozwiązanie najmu z ważnych przyczyn.
Dlatego pomoc adwokata pozwala zarówno właściwie skonstruować umowę najmu, w tym umowę na czas oznaczony, jak i prawidłowo przygotować wypowiedzenie, tak aby skutecznie doprowadziło ono do zakończenia najmu i odzyskania lokalu.
