Podniesienie poziomu sąsiedniej działki, utwardzenie podjazdu, wykonanie odwodnienia gruntu, zmiana instalacji sanitarno-kanalizacyjnej czy kierunku rynny może sprawić, że przy większych deszczu na pobliską nieruchomość zaczynie napływać woda. Skutkiem bywają zastoiska w ogrodzie, zniszczone nasadzenia, podtopiony garaż albo zawilgocenie ścian budynku. Problem może powstać również wtedy, gdy nowe ogrodzenie lub nasyp blokuje dotychczasowy odpływ wody i zatrzymuje ją na działce sąsiada. Sam naturalny spływ wód zgodnie z ukształtowaniem terenu nie stanowi co do zasady podstawy do żądań wobec sąsiada, jednak właściciel nie może dowolnie zmieniać stosunków wodnych na swoim gruncie ze szkodą dla gruntów sąsiednich.
Podstawową regulację w tym zakresie zawiera art. 234 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 960 ze zm., dalej: p.w.). Przepis ten przewiduje szczególny tryb administracyjny, w którym wójt, burmistrz albo prezydent miasta nakazuje właścicielowi gruntu przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom. Niezależnie od tego poszkodowany sąsiad może korzystać z ochrony przewidzianej w Kodeksie cywilnym, w szczególności z roszczeń o zaniechanie naruszeń oraz o naprawienie szkody.
Zakaz zmiany stanu wody na gruncie
Zgodnie z art. 234 ust. 1 p.w. właściciel gruntu, o ile przepisy ustawy nie stanowią inaczej, nie może zmieniać kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na jego gruncie wód opadowych lub roztopowych ani kierunku odpływu wód ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich. Przepis ten nie zakazuje więc każdej ingerencji w ukształtowanie terenu, lecz takiej, która zmienia warunki odpływu wody ze szkodą dla sąsiada. Właściciel może zatem utwardzić podjazd, nawieźć ziemię czy wybudować dom, musi jednak zadbać o to, aby skutkiem tych prac nie było szkodliwe skierowanie wody na działkę sąsiednią. Szkodę należy przy tym rozumieć szeroko, a więc jako tworzenie się rozlewisk, podmakanie budynków czy zalewanie rzeczy przechowywanych na gruncie.
Odrębny charakter ma zakaz odprowadzania wód oraz wprowadzania ścieków na grunty sąsiednie (art. 234 ust. 1 pkt 2 p.w.). Nie jest on uzależniony od wystąpienia szkody, ponieważ szkodliwość takich działań jest oczywista. Chodzi tu w szczególności o kierowanie wody na działkę sąsiada za pomocą pomp i przewodów, np. przy osuszaniu wykopu budowlanego lub studni, a także o odprowadzanie ścieków, w tym na skutek nieszczelności zbiornika bezodpływowego lub wadliwego działania przydomowej oczyszczalni.
Ponadto na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie na skutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich (art. 234 ust. 2 p.w.). Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, a więc niezależny od winy. Właściciel nie może się zatem bronić tym, że przeszkodę w odpływie wody spowodowała wichura, osunięcie się ziemi albo działania dzierżawcy czy nieustalonych sprawców. Naruszenie stosunków wodnych może również polegać na zaniechaniu, np. na zaniedbaniu konserwacji elementów, które dotychczas zapewniały prawidłowy odpływ wody.
Sąsiedzi mogą też uregulować te kwestie polubownie. Zgodnie z art. 235 p.w. właściciele gruntów mogą w drodze pisemnej ugody ustalić zmiany stanu wody na gruntach, o ile nie wpłyną one szkodliwie na inne nieruchomości lub na gospodarkę wodną. Ugoda może określać w szczególności konkretne prace, do których zobowiązuje się jeden z sąsiadów, nie może natomiast dotyczyć wprowadzania ścieków do wód lub do ziemi. Wymaga ona zatwierdzenia decyzją wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na zgodny wniosek wszystkich stron, a ugoda niezatwierdzona nie podlega wykonaniu. Zatwierdzona ugoda podlega natomiast egzekucji administracyjnej. Kwestie odszkodowawcze wymagają z kolei odrębnego porozumienia zawartego na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.
Decyzja wójta, burmistrza lub prezydenta miasta
Jeżeli spowodowane przez właściciela gruntu zmiany stanu wody szkodliwie wpływają na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta, z urzędu lub na wniosek, w drodze decyzji nakazuje właścicielowi przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, ustalając termin wykonania tych czynności (art. 234 ust. 3 p.w.). W przeciwieństwie do art. 29 ust. 3 poprzedniej ustawy przepis ten nie posługuje się już sformułowaniem „może”, a zatem po spełnieniu przesłanek organ jest zobowiązany wydać nakaz. Uznanie organu dotyczy jedynie wyboru jednego z tych dwóch środków, przy czym decyzja powinna precyzyjnie określać, na czym ma polegać przywrócenie stanu poprzedniego albo jakie urządzenie, o jakich parametrach i w którym miejscu należy wykonać.
Właściwy jest organ gminy, na terenie której położona jest nieruchomość, na której dokonano zmian, a nie nieruchomość zalewana. Adresatem nakazu jest właściciel tej nieruchomości albo jej użytkownik wieczysty, a w przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym – posiadacz samoistny. Przy współwłasności obowiązki nakłada się na wszystkich współwłaścicieli, niezależnie od tego, który z nich dokonał zmian. Należy jednak pamiętać, że jeżeli źródłem szkody jest nienależycie utrzymywane urządzenie wodne, np. rów, przepust czy wylot kanalizacyjny, zastosowanie znajduje nie art. 234, lecz art. 191 p.w., a sprawę rozpoznaje organ właściwy w sprawach pozwoleń wodnoprawnych.
Wydanie decyzji wymaga ustalenia trzech okoliczności. Po pierwsze, że właściciel dokonał zmiany stanu wody na swoim gruncie. Po drugie, że na gruncie sąsiednim wystąpiła szkoda. Po trzecie, że między zmianą a szkodą istnieje związek przyczynowo-skutkowy. Co do drugiej przesłanki w orzecznictwie wyrażany jest pogląd, że organ nie musi czekać na zalanie działki, a wystarczy wysokie prawdopodobieństwo powstania szkody (wyroki NSA z dnia 4 października 2012 r., II OSK 1035/11, i z dnia 14 marca 2023 r., III OSK 1990/21).
Naczelny Sąd Administracyjny podkreśla, że sprawy tego rodzaju wymagają wiadomości specjalnych z zakresu hydrologii, gospodarki wodnej i melioracji, a oględziny czy zeznania świadków nie zawsze wystarczą do oceny, czy doszło do zmiany stanu wody ze szkodą dla sąsiada. Regułą powinien być zatem dowód z opinii biegłego (wyrok NSA z dnia 25 marca 2026 r., III OSK 1413/23). Organ nie jest jednak opinią związany, lecz ocenia ją w kontekście całokształtu materiału dowodowego. Koszt opinii niezbędnej do wydania decyzji nie powinien co do zasady obciążać wnioskodawcy, ponieważ wyjaśnienie sprawy należy do ustawowych obowiązków organu (art. 262 § 1 pkt 2 k.p.a.).
Należy również pamiętać o terminie. Postępowania nie wszczyna się, jeżeli upłynęło pięć lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt (art. 234 ust. 5 p.w.).
Typowe sytuacje w praktyce
Najczęściej spory dotyczą podniesienia poziomu terenu przy budowie domu, nawiezienia ziemi, wykopania rowu, utwardzenia dużych powierzchni kostką lub betonem, budowy murków i ogrodzeń z podmurówką, wykonania drenażu wokół budynku, a także rynien i rur spustowych skierowanych w stronę granicy. Naruszeniem może być również zatamowanie naturalnego odpływu wody spływającej z terenów położonych wyżej, np. przez zasypanie zagłębienia, którym dotychczas spływała. Nie każda taka zmiana uzasadnia jednak wydanie nakazu.W jednej ze spraw NSA zaaprobował nakazanie wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, ponieważ podniesienie działki o od około 0,6 m do 2,2 m spowodowało okresowe powstawanie zastoisk i rozlewisk na gruncie sąsiada (wyrok NSA z dnia 25 marca 2026 r., III OSK 1413/23). W innej sprawie nawiezienie ziemi i podniesienie terenu punktowo o 13–33 cm, przy zachowaniu naturalnych spadków i dotychczasowego kierunku spływu, nie zostało uznane za naruszenie stosunków wodnych, a incydentalne zalania przypisano intensywnym opadom i naturalnemu ukształtowaniu terenu (wyrok NSA z dnia 25 marca 2026 r., III OSK 2795/24).
Zmiana stanu wody na gruncie może być także następstwem robót budowlanych wykonanych zgodnie z prawem (wyrok NSA z dnia 10 maja 2023 r., III OSK 2192/21). Pozwolenie na budowę nie wyłącza więc zastosowania art. 234 p.w., jednak organ musi wówczas uwzględnić ochronę praw nabytych na jego podstawie. NSA zwrócił uwagę, że układ stosunków wodnych powstały w wyniku legalnego zagospodarowania działki, w tym jej podwyższenia, również podlega ochronie (wyrok NSA z dnia 30 lipca 2019 r., II OSK 1725/18). W praktyce w takich sprawach nie należy zatem oczekiwać nakazu rozbiórki domu, lecz raczej obowiązku wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, takich jak cokół wzdłuż granicy, dół chłonny czy zbiornik retencyjny, albo usunięcia rur odprowadzających wodę w stronę sąsiada lub części utwardzenia terenu.
Tym samym kluczowe znaczenie ma wykazanie stanu sprzed zmiany oraz jej skutków. Właściciel zalewanej działki powinien gromadzić zdjęcia i nagrania z okresów opadów, notować daty zalań, zabezpieczyć dawne mapy wysokościowe i zdjęcia terenu, a w razie potrzeby zlecić pomiary rzeźby terenu lub prywatną opinię hydrologiczną. Materiał ten może mieć istotne znaczenie zarówno dla ustaleń biegłego, jak i dla wyniku całej sprawy.
Ochrona na drodze cywilnej i odszkodowanie
Postępowanie administracyjne nie wyczerpuje środków ochrony poszkodowanego sąsiada. Zgodnie z uchwałą SN z dnia 27 czerwca 2007 r., III CZP 39/07, droga sądowa jest dopuszczalna do dochodzenia przez właściciela gruntu dotkniętego szkodliwym wpływem zmiany stanu wody roszczeń o ochronę własności, z wyjątkiem roszczeń o przywrócenie stanu poprzedniego i o wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom, zastrzeżonych dla organu administracji. Jeżeli zatem roszczenie negatoryjne przybiera inną postać, np. żądania zaniechania określonych działań, sprawa należy do sądu powszechnego, a jego podstawą jest art. 222 § 2 k.c. w związku z art. 144 k.c. Sąd Najwyższy zwrócił przy tym uwagę, że skierowanie wody deszczowej z jednej nieruchomości na drugą za pomocą sztucznego urządzenia stanowi immisję bezpośrednią (postanowienie SN z dnia 16 maja 2023 r., II CSKP 1062/22). Tym samym w razie skierowania rynny wprost na działkę sąsiada nie trzeba wykazywać, że oddziaływanie przekracza przeciętną miarę. Należy przy tym pamiętać, że roszczenia o przywrócenie stanu zgodnego z prawem dotyczące nieruchomości nie ulegają przedawnieniu (art. 223 § 1 k.c.).
Odrębną kwestią jest naprawienie szkody, np. pokrycie kosztów osuszenia piwnicy, naprawy fundamentów czy odtworzenia zniszczonych nasadzeń. Podstawą takiego roszczenia jest art. 415 k.c., a samo odszkodowanie dochodzone jest w procesie cywilnym, ponieważ art. 234 p.w. w ogóle nie reguluje kwestii naprawienia szkody. Nie znajdują tu zastosowania przepisy działu XI, w tym art. 469 p.w., przewidujący uprzednie ustalenie odszkodowania w drodze decyzji. Warto też zauważyć, że przywrócenie stanu poprzedniego jako forma naprawienia szkody (art. 363 § 1 k.c.) dotyczy stanu nieruchomości poszkodowanego, np. usunięcia zawilgocenia budynku, podczas gdy nakaz z art. 234 ust. 3 p.w. odnosi się do stanu gruntu, na którym dokonano zmian.
Podsumowanie
Woda spływająca z działki sąsiada nie zawsze daje podstawę do żądań, ponieważ przepisy chronią przed szkodliwą zmianą stosunków wodnych, a nie przed naturalnym spływem wynikającym z ukształtowania terenu. Po pierwsze, należy więc ustalić, czy sąsiad rzeczywiście zmienił stan wody na swoim gruncie, np. przez podniesienie terenu, utwardzenie nawierzchni lub skierowanie rynien na granicę. Po drugie, należy wykazać szkodę i jej związek ze zmianą, co w praktyce wymaga opinii biegłego. Po trzecie, należy wybrać właściwy tryb: wniosek do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o nakazanie przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom, powództwo o zaniechanie naruszeń albo roszczenie odszkodowawcze, pamiętając przy tym o pięcioletnim terminie z art. 234 ust. 5 p.w.
Dlatego pomoc adwokata pozwala właściwie ocenić, czy doszło do naruszenia stosunków wodnych, zabezpieczyć dowody, dobrać odpowiednią drogę postępowania, a następnie skutecznie reprezentować klienta zarówno przed organem, jak i przed sądem.
