Zniesienie współwłasności nieruchomości – spłata, podział, sprzedaż i rozliczenia między współwłaścicielami

Współwłasność nieruchomości bardzo często powstaje po śmierci członka rodziny, po rozwodzie, po rozstaniu partnerów albo w wyniku wspólnego nabycia nieruchomości przez kilka osób. Początkowo taki stan może wydawać się neutralny – każdy ma swój udział, nieruchomość pozostaje w rodzinie, a decyzję o jej dalszych losach można odłożyć na później.

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) współwłasność polega na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. W przypadku nieruchomości oznacza to, że kilku współwłaścicieli ma udziały w jednej nieruchomości, a nie w jej fizycznie wydzielonych częściach.

W praktyce współwłasność nieruchomości często staje się źródłem poważnych konfliktów.

Problemy pojawiają się zwłaszcza wtedy, gdy tylko jeden ze współwłaścicieli faktycznie korzysta z domu, lokalu, działki albo budynku gospodarczego, pobiera czynsz, decyduje o remontach, nie dopuszcza pozostałych do korzystania albo blokuje sprzedaż nieruchomości. Pozostali współwłaściciele mają wtedy udział wpisany w księdze wieczystej, ale nie uzyskują z nieruchomości żadnej korzyści.

W takiej sytuacji rozwiązaniem może być zniesienie współwłasności nieruchomości.

Sprawa o zniesienie współwłasności nie sprowadza się jednak wyłącznie do pytania, komu przypadnie nieruchomość. W tym samym postępowaniu mogą pojawić się również rozliczenia dotyczące spłat, dopłat, nakładów, remontów, podatków, ubezpieczenia, pożytków, czynszu z najmu czy wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ponad udział.

Dlatego prawidłowe przygotowanie sprawy ma duże znaczenie. Od sposobu sformułowania wniosku i zgłoszonych roszczeń może zależeć nie tylko to, kto ostatecznie otrzyma nieruchomość, ale również to, ile pieniędzy otrzyma albo będzie musiał zapłacić dany współwłaściciel.

Kiedy warto rozważyć zniesienie współwłasności nieruchomości?

Zniesienie współwłasności warto rozważyć zwłaszcza wtedy, gdy:

współwłaściciele nie mogą porozumieć się co do sprzedaży nieruchomości;
jedna osoba korzysta z całej nieruchomości, a pozostali są faktycznie wyłączeni z korzystania;
jeden ze współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość i spłacić pozostałych;
nieruchomość pochodzi ze spadku, ale spadkobiercy nie chcą dalej pozostawać we współwłasności;
byli małżonkowie nie są w stanie wspólnie zarządzać nieruchomością po ustaniu małżeństwa;
współwłaściciele spierają się o remonty, nakłady, podatki, czynsz albo inne rozliczenia;
dalsze utrzymywanie współwłasności prowadzi tylko do narastania konfliktu.

Co do zasady każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 210 § 1 k.c. Oznacza to, że brak zgody pozostałych współwłaścicieli nie blokuje możliwości złożenia wniosku do sądu.

W wyjątkowych sytuacjach uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności może zostać czasowo wyłączone przez czynność prawną, jednak zgodnie z art. 210 § 1 k.c. takie wyłączenie nie może trwać dłużej niż pięć lat. W ostatnim roku przed upływem tego terminu można je przedłużyć na kolejne pięć lat. Przedłużenie można ponowić.

Na czym polega zniesienie współwłasności nieruchomości?

Zniesienie współwłasności polega na zakończeniu stanu, w którym jedna nieruchomość należy do kilku osób. Po przeprowadzeniu postępowania współwłaściciele przestają być wspólnie właścicielami tej samej rzeczy.

W przypadku nieruchomości zniesienie współwłasności może nastąpić przede wszystkim na trzy sposoby:

przez fizyczny podział nieruchomości;
przez przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom z obowiązkiem spłaty pozostałych;
przez sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny.

Podstawowe znaczenie mają tu art. 211 i art. 212 k.c. Art. 211 k.c. dotyczy podziału rzeczy wspólnej, natomiast art. 212 k.c. reguluje m.in. dopłaty, spłaty, przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli oraz sprzedaż rzeczy wspólnej.

Wybór konkretnego sposobu zależy od wielu okoliczności: rodzaju nieruchomości, jej wartości, możliwości technicznego i prawnego podziału, wysokości udziałów, stanowiska współwłaścicieli, ich sytuacji finansowej oraz tego, czy zgłaszają dodatkowe roszczenia pieniężne.

Fizyczny podział nieruchomości

Fizyczny podział nieruchomości jest podstawowym sposobem zniesienia współwłasności. Wynika to z art. 211 k.c., zgodnie z którym każdy współwłaściciel może żądać, aby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Polega on na tym, że z jednej nieruchomości tworzy się kilka odrębnych nieruchomości, które następnie przypadają poszczególnym współwłaścicielom.

Przykładowo, jeżeli dwóch współwłaścicieli posiada po 1/2 udziału w działce, a działka pozwala na wydzielenie dwóch zbliżonych powierzchniowo i wartościowo części, sąd może dokonać podziału fizycznego i przyznać każdemu z nich jedną działkę.

Nie każdą nieruchomość można jednak podzielić. Art. 211 k.c. wskazuje, że podział nie powinien zostać dokonany, jeżeli byłby sprzeczny z przepisami ustawy, ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, prowadziłby do istotnej zmiany rzeczy albo powodowałby znaczne zmniejszenie jej wartości. A zatem, samo narysowanie nowych granic na mapie nie wystarczy. Sąd musi ocenić, czy proponowany podział jest prawnie dopuszczalny, technicznie możliwy i gospodarczo racjonalny.

W praktyce oznacza to, że sąd bada m.in.:

czy wydzielone działki będą miały dostęp do drogi publicznej;
czy podział jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy;
czy po podziale powstaną działki możliwe do racjonalnego wykorzystania;
czy budynki, instalacje, dojazdy i urządzenia będą mogły funkcjonować samodzielnie;
czy podział nie doprowadzi do istotnego obniżenia wartości nieruchomości.

Przy fizycznym podziale nieruchomości znaczenie mogą mieć również przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 tej Ustawy podziału nieruchomości (dalej: u.g.n.) można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Art. 93 ust. 3 u.g.n. przewiduje natomiast, że podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej.

Jeżeli dla danego terenu nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, znaczenie może mieć art. 94 u.g.n., który reguluje dopuszczalność podziału nieruchomości przy braku planu miejscowego. W określonych przypadkach zastosowanie może znaleźć również art. 95 u.g.n., przewidujący sytuacje, w których podział może nastąpić niezależnie od ustaleń planu miejscowego.

Przy nieruchomościach zabudowanych sprawa jest szczególnie złożona. Podział musi uwzględniać położenie budynków, dostęp do nich i infrastruktury technicznej.

Jeżeli nieruchomość jest zabudowana jednym budynkiem mieszkalnym, fizyczny podział może czasem przybrać postać ustanowienia odrębnej własności lokali. W takiej sytuacji znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali, w szczególności art. 2 i art. 7 tej ustawy. Zgodnie z art. 2 lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, może stanowić odrębną nieruchomość. Art. 7 ustawy o własności lokali przewiduje natomiast, że odrębną własność lokalu można ustanowić m.in. w drodze orzeczenia sądu.

Podział fizyczny a dopłaty

Podział fizyczny nie zawsze prowadzi do tego, że każdy współwłaściciel otrzyma część nieruchomości dokładnie odpowiadającą wartości jego udziału.

Części nieruchomości mogą różnić się wartością z uwagi na powierzchnię, dostęp do drogi, uzbrojenie, kształt, położenie, możliwość zabudowy albo istniejące budynki. W takiej sytuacji sąd może zasądzić dopłaty.

Podstawę stanowi art. 212 § 1 k.c., zgodnie z którym jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne.

Dopłata służy wyrównaniu różnicy między wartością części nieruchomości przyznanej danemu współwłaścicielowi a wartością udziału, który mu przysługiwał.

Przykład: jeżeli współwłaściciel powinien otrzymać część o wartości 200 000 zł, ale w wyniku podziału otrzymuje działkę wartą 230 000 zł, może zostać zobowiązany do zapłaty 30 000 zł na rzecz drugiego współwłaściciela.

Przyznanie nieruchomości jednemu współwłaścicielowi za spłatą

Jeżeli fizyczny podział nieruchomości nie jest możliwy albo byłby nieracjonalny, sąd może przyznać nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Podstawę takiego rozstrzygnięcia stanowi art. 212 § 2 k.c. Przepis ten przewiduje, że rzecz, która nie daje się podzielić, może zostać przyznana jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W takim wariancie jeden współwłaściciel staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości, natomiast pozostali tracą swoje udziały, ale otrzymują ekwiwalent pieniężny.

Komu sąd przyzna nieruchomość?

Jeżeli współwłaściciele są zgodni co do tego, komu ma przypaść nieruchomość, sąd co do zasady powinien uwzględnić ich stanowisko, o ile proponowany sposób zniesienia współwłasności nie narusza prawa, zasad współżycia społecznego ani interesów osób uprawnionych.

Znaczenie ma tu art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego (dalej: k.p.c.). Zgodnie z tym przepisem, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające jego treści, jeżeli projekt podziału nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych.

Problem pojawia się wtedy, gdy kilku współwłaścicieli chce przejąć nieruchomość albo gdy każdy proponuje inny sposób zniesienia współwłasności.

W takiej sytuacji sąd bierze pod uwagę całokształt okoliczności sprawy. Znaczenie mogą mieć m.in.:

wysokość udziałów poszczególnych współwłaścicieli;
dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości;
związek danej osoby z nieruchomością;
możliwość dokonania spłat;
sytuacja życiowa i majątkowa uczestników;
racjonalność proponowanego rozwiązania;
możliwość uniknięcia dalszych konfliktów.

Sam największy udział nie przesądza jeszcze sprawy. Jeżeli współwłaściciel posiadający największy udział nie jest w stanie spłacić pozostałych, a inny uczestnik daje realną gwarancję zapłaty, sąd może uznać, że bardziej racjonalne będzie przyznanie nieruchomości tej drugiej osobie.

Nie powinno się natomiast przyznawać nieruchomości współwłaścicielowi wbrew jego woli, jeżeli wiązałoby się to z obowiązkiem spłaty pozostałych.

Jak ustala się wysokość spłaty?

Spłata powinna odpowiadać wartości udziału współwłaściciela, który nie otrzymuje nieruchomości w naturze.

Podstawą jest wartość całej nieruchomości ustalona według cen rynkowych. W sprawach spornych najczęściej konieczna jest opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego.

Przykład: jeżeli nieruchomość jest warta 1 600 000 zł, a współwłaściciel ma udział 1/8, punktem wyjścia do ustalenia spłaty jest kwota 200 000 zł.

Nie zawsze jednak końcowa kwota należna współwłaścicielowi będzie prostym wynikiem działania matematycznego. Na jej wysokość mogą wpływać również dodatkowe rozliczenia, w szczególności:

nakłady na nieruchomość;
wydatki i ciężary, np. podatki, ubezpieczenie, opłaty eksploatacyjne;
pożytki i dochody z nieruchomości;
wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych.

Właśnie dlatego w sprawie o zniesienie współwłasności szczególne znaczenie ma art. 618 k.p.c. Przepis ten pozwala rozstrzygnąć w postępowaniu o zniesienie współwłasności również wzajemne roszczenia współwłaścicieli z tytułu posiadania rzeczy.

Dlatego w sprawie o zniesienie współwłasności nie wystarczy ustalić wartości nieruchomości. Trzeba również przeanalizować, czy między współwłaścicielami istnieją wzajemne roszczenia pieniężne, które mogą zwiększyć albo zmniejszyć należną spłatę.

Termin płatności, raty, odsetki i zabezpieczenie spłaty

Sąd, przyznając nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, powinien określić nie tylko wysokość spłaty, ale także termin jej zapłaty.

Wynika to z art. 212 § 3 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli zostały ustalone dopłaty albo spłaty, sąd oznacza termin i sposób ich uiszczenia, wysokość i termin uiszczenia odsetek, a w razie potrzeby także sposób zabezpieczenia.

Spłata może zostać zasądzona jednorazowo albo rozłożona na raty. Dla osoby, która traci udział w nieruchomości, bardzo ważne jest, aby termin zapłaty nie był nadmiernie odległy, a ewentualne raty były realnie zabezpieczone.

W praktyce warto rozważyć żądanie zabezpieczenia spłaty, np. przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości przyznanej drugiemu współwłaścicielowi. W takim przypadku znaczenie mogą mieć art. 65 i art. 67 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Art. 65 tej ustawy określa istotę hipoteki jako zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, natomiast art. 67 przewiduje, że do powstania hipoteki potrzebny jest wpis w księdze wieczystej.

W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której dana osoba utraci własność udziału, ale przez długi czas będzie oczekiwać na zapłatę.

Zniesienie współwłasności a obowiązek wydania nieruchomości

Jeżeli sąd przyzna nieruchomość jednemu ze współwłaścicieli, a faktycznie korzysta z niej inna osoba, w postanowieniu powinien zostać uregulowany obowiązek wydania nieruchomości albo jej części. Podstawę stanowi art. 624 k.p.c. Przepis ten przewiduje, że jeżeli w wyniku podziału całość rzeczy albo jej część przypada współwłaścicielowi, który nie włada tą rzeczą albo jej częścią, sąd orzeka również co do jej wydania.

Ma to istotne znaczenie praktyczne. Dzięki temu osoba, której nieruchomość została przyznana, nie musi później wszczynać odrębnego procesu o wydanie nieruchomości.

Sąd może określić termin wydania nieruchomości albo opróżnienia pomieszczeń. Takie rozstrzygnięcie pozwala uporządkować nie tylko stan prawny, ale również faktyczne posiadanie nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości wspólnej, czyli podział cywilny

Ostatnim sposobem zniesienia współwłasności jest sprzedaż nieruchomości i podział uzyskanej ceny między współwłaścicieli. W praktyce określa się to jako podział cywilny.

Podstawę takiego rozwiązania stanowi art. 212 § 2 k.c. oraz art. 625 k.p.c. Art. 625 k.p.c. przewiduje, że w postanowieniu zarządzającym sprzedaż rzeczy należących do współwłaścicieli sąd rozstrzyga także o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli albo zarządza tylko sprzedaż, odkładając rozstrzygnięcie o podziale sumy uzyskanej ze sprzedaży.

Sprzedaż publiczna wchodzi w grę przede wszystkim wtedy, gdy:

nieruchomości nie da się fizycznie podzielić;
podział byłby sprzeczny z prawem albo gospodarczo nieracjonalny;
żaden ze współwłaścicieli nie chce przejąć nieruchomości;
żaden ze współwłaścicieli nie jest w stanie spłacić pozostałych;
konflikt między współwłaścicielami uniemożliwia inne rozwiązanie;
nie ma zgodności co do sprzedaży nieruchomości na wolnym rynku.

Sprzedaż publiczna powinna być traktowana jako rozwiązanie ostateczne. Z ekonomicznego punktu widzenia często jest mniej korzystna niż sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku.

Po pierwsze, cena uzyskana w licytacji może być niższa niż cena możliwa do osiągnięcia przy zwykłej sprzedaży. Po drugie, sprzedaż publiczna wiąże się z dodatkowymi kosztami. Po trzecie, nie ma pewności, że licytacja zakończy się skuteczną sprzedażą. Po czwarte, cały proces może znacząco wydłużyć sprawę.

Warto pamiętać, że cena wywołania na pierwszej licytacji wynosi 3/4 sumy oszacowania, co wynika z art. 965 k.p.c. Przy drugiej licytacji cena wywołania wynosi 2/3 sumy oszacowania, zgodnie z art. 983 k.p.c.

Do sprzedaży nieruchomości w celu zniesienia współwłasności zastosowanie mogą mieć również art. 1066 i następne k.p.c.

Nakłady na nieruchomość wspólną

Nakłady są jednym z najczęstszych źródeł sporów między współwłaścicielami.

Chodzi o sytuacje, w których jedna osoba twierdzi, że przez lata remontowała nieruchomość, opłacała prace budowlane, wymieniła dach, wykonała instalacje, postawiła ogrodzenie, utrzymywała budynek albo ponosiła inne wydatki związane z rzeczą wspólną.

Podstawą rozliczeń może być art. 207 k.c., ale znaczenie ma również charakter danego wydatku, sposób korzystania z rzeczy, ewentualna zgoda pozostałych współwłaścicieli oraz to, czy nakład służył całej nieruchomości, czy tylko części używanej przez jednego współwłaściciela.

Nie każdy wydatek poniesiony przez jednego współwłaściciela automatycznie obciąża pozostałych.

Trzeba ustalić w szczególności:

czego dotyczył wydatek;
czy był konieczny i celowy;
czy służył całej nieruchomości, czy tylko części używanej przez jednego współwłaściciela;
czy mieścił się w zwykłym zarządzie;
czy przekraczał zwykły zarząd i wymagał zgody pozostałych;
czy został prawidłowo udokumentowany;
czy zwiększył wartość nieruchomości;
czy roszczenie nie jest przedawnione.

Inaczej należy oceniać konieczny remont dachu, bez którego budynek niszczałby dalej, a inaczej kosztowne prace wykonane wyłącznie dla wygody jednego ze współwłaścicieli, bez zgody pozostałych.

Nakłady na część używaną przez jednego współwłaściciela

Szczególnie istotna jest sytuacja, w której nakłady były dokonywane na część nieruchomości faktycznie używaną przez konkretnego współwłaściciela.

Przykładowo, jeden ze współwłaścicieli przez lata korzystał z określonego budynku, lokalu albo części gruntu, wykonywał tam remonty, a następnie w sprawie o zniesienie współwłasności żąda przyznania mu właśnie tej części.

W takiej sytuacji może powstać pytanie, czy pozostali współwłaściciele powinni zwracać mu część kosztów.

Co do zasady można bronić stanowiska, że jeżeli nakłady dotyczyły części wydzielonej do korzystania i ta część ma przypaść osobie, która nakłady poniosła, rozliczenie następuje niejako „w naturze”. Współwłaściciel otrzymuje bowiem część nieruchomości wraz z efektami dokonanych przez siebie nakładów.

Nie oznacza to jednak, że każda taka sytuacja jest oczywista. Znaczenie ma sposób korzystania z nieruchomości, istnienie ewentualnego podziału do korzystania (quoad usum), charakter nakładów oraz to, czy zwiększyły one wartość całej rzeczy wspólnej.

Pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej

Pożytki, przychody, wydatki i ciężary

Podstawą rozliczeń dotyczących pożytków, przychodów, wydatków i ciężarów jest art. 207 k.c., zgodnie z którym pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. W takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną.

Oznacza to, że jeżeli nieruchomość przynosi dochód, np. z najmu, co do zasady powinien on zostać rozliczony między współwłaścicielami proporcjonalnie do udziałów. Podobnie ciężary związane z nieruchomością, takie jak podatek od nieruchomości, ubezpieczenie czy niektóre opłaty, również powinny być ponoszone stosownie do udziałów.

Przykład: jeżeli nieruchomość była wynajmowana za 4 000 zł miesięcznie, a jeden ze współwłaścicieli ma udział 1/4, co do zasady może żądać rozliczenia części przychodów odpowiadającej jego udziałowi, z uwzględnieniem ewentualnych kosztów ich uzyskania.

Znaczenie może mieć jednak to, czy między współwłaścicielami istniał podział do korzystania. Jeżeli każdy korzystał z określonej części nieruchomości na wyłączność, może to wpływać zarówno na rozliczenie przychodów, jak i kosztów.

Wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości ponad udział

Współwłaściciel ma prawo współposiadania i współkorzystania z całej rzeczy wspólnej na zasadach wynikających z art. 206 k.c. Problem pojawia się wtedy, gdy jedna osoba korzysta z nieruchomości tak, jakby była jej wyłącznym właścicielem, a pozostałych współwłaścicieli faktycznie wyłącza z korzystania.

Może to dotyczyć sytuacji, gdy:

współwłaściciel nie ma dostępu do nieruchomości;
wymieniono zamki albo utrudniono wejście;
jedna osoba zajmuje cały dom albo lokal;
jeden ze współwłaścicieli korzysta z całej działki albo budynków;
pozostali współwłaściciele nie mogą realnie korzystać ze swojego prawa.

W takich przypadkach można rozważać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli.

Trzeba jednak odróżnić wynagrodzenie za nieuprawnione korzystanie od rozliczenia pożytków. Pożytki dotyczą przychodów, które nieruchomość przyniosła, np. czynszu najmu, opłaty za parkowanie lub reklamę na gruncie. Wynagrodzenie za korzystanie dotyczy natomiast sytuacji, w której jeden współwłaściciel sam korzysta z rzeczy ponad przysługujące mu uprawnienia i uniemożliwia korzystanie pozostałym. Wynagrodzenia dochodzi się w trybie przepisów o roszczeniach uzupełniających – art. 224 i 225 k.c. w zw. z art. 206 k.c.

Czy roszczenia między współwłaścicielami się przedawniają?

Tak. Roszczenia o zwrot nakładów, wydatków, ciężarów, pożytków oraz wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości mogą ulec przedawnieniu.

Znaczenie mają tu przede wszystkim art. 117, art. 118 i art. 120 k.c.

Art. 117 k.c. określa ogólne skutki przedawnienia. Art. 118 k.c. przewiduje ogólne terminy przedawnienia, w tym termin sześciu lat, a dla roszczeń o świadczenia okresowe oraz roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej termin trzech lat. Art. 120 k.c. dotyczy początku biegu przedawnienia.

W praktyce ma to bardzo duże znaczenie. Sam fakt, że dany współwłaściciel ponosił przez lata wydatki na nieruchomość, nie oznacza jeszcze, że wszystkie te wydatki będzie można skutecznie rozliczyć w sprawie.

Przed zgłoszeniem roszczeń trzeba ocenić:

kiedy dane roszczenie powstało;
kiedy stało się wymagalne;
jaki termin przedawnienia ma zastosowanie;
czy druga strona może skutecznie podnieść zarzut przedawnienia;
czy roszczenie zostało udowodnione dokumentami albo innymi dowodami.

Z perspektywy procesowej istotne jest więc nie tylko to, czy dany wydatek rzeczywiście został poniesiony, ale również to, czy można go jeszcze skutecznie dochodzić.

Jak wygląda postępowanie o zniesienie współwłasności?

Sprawa o zniesienie współwłasności toczy się w trybie nieprocesowym. Nie ma w niej powoda i pozwanego. Osoba, która składa wniosek, jest wnioskodawcą, a pozostali zainteresowani występują jako uczestnicy postępowania.

Wniosek składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości.

We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość, wskazać współwłaścicieli, wysokość ich udziałów oraz zaproponować sposób zniesienia współwłasności (art. 617 k.p.c.). Jeżeli w sprawie mają zostać rozliczone dodatkowe roszczenia, trzeba je odpowiednio zgłosić i uzasadnić.

W sprawach spornych często konieczne są opinie biegłych. Biegły rzeczoznawca majątkowy ustala wartość nieruchomości. Biegły geodeta ocenia możliwość podziału działki. Przy nieruchomościach zabudowanych może być również potrzebna opinia biegłego z zakresu budownictwa.

Jeżeli do przeprowadzenia podziału potrzebny jest projekt, znaczenie może mieć art. 621 k.p.c. Natomiast gdy brak zgodnego wniosku uczestników, sąd dokonuje podziału stosownie do okoliczności, zgodnie z art. 623 k.p.c.

Znaczenie zgodnego wniosku współwłaścicieli

Jeżeli wszyscy współwłaściciele są zgodni co do sposobu zniesienia współwłasności, postępowanie może przebiegać szybciej i sprawniej.

Zgodny wniosek może dotyczyć np. przyznania nieruchomości jednej osobie za spłatą pozostałych, fizycznego podziału nieruchomości albo sprzedaży na określonych zasadach.

Znaczenie ma tu art. 622 k.p.c. Zgodnie z § 1 tego przepisu sąd powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału. Zgodnie natomiast z § 2, jeżeli wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek, sąd wyda postanowienie odpowiadające jego treści, o ile projekt nie sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego ani nie narusza rażąco interesu osób uprawnionych.

Nie oznacza to jednak pełnej dowolności. Sąd może odmówić uwzględnienia zgodnego wniosku, jeżeli proponowany sposób podziału sprzeciwia się prawu, zasadom współżycia społecznego albo rażąco narusza interesy osób uprawnionych.

W praktyce zgodny wniosek powinien być starannie przygotowany. Warto określić wartość nieruchomości, wysokość spłat, terminy płatności, sposób zabezpieczenia, ewentualne wydanie nieruchomości oraz wzajemne rozliczenia.

Jakie dokumenty przygotować do sprawy o zniesienie współwłasności?

Przed złożeniem wniosku albo odpowiedzi na wniosek warto przygotować dokumenty pozwalające ocenić zarówno stan prawny nieruchomości, jak i możliwe rozliczenia między współwłaścicielami.

Przydatne mogą być w szczególności:

numer księgi wieczystej;
dokumenty potwierdzające nabycie udziału w nieruchomości;
postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia;
wypis i wyrys z ewidencji gruntów;
miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo decyzja o warunkach zabudowy;
umowy najmu albo dzierżawy;
potwierdzenia przelewów i faktury;
dokumenty dotyczące podatków, ubezpieczenia i opłat;
dokumentacja remontów i nakładów;
zdjęcia nieruchomości;
wcześniejsze porozumienia dotyczące sposobu korzystania z nieruchomości;
propozycje spłat albo sprzedaży.

Im lepiej udokumentowany jest stan faktyczny, tym łatwiej ocenić, jaki sposób zniesienia współwłasności jest realny i jakie roszczenia warto zgłosić.

Podsumowanie

Zniesienie współwłasności nieruchomości pozwala zakończyć stan, w którym jedna nieruchomość należy do kilku osób. Może nastąpić przez fizyczny podział, przyznanie nieruchomości jednemu albo kilku współwłaścicielom za spłatą pozostałych albo przez sprzedaż nieruchomości i podział ceny.

W praktyce sprawa o zniesienie współwłasności często dotyczy nie tylko samej nieruchomości, ale również pieniędzy. Trzeba ustalić wartość udziałów, wysokość spłat, możliwość zabezpieczenia zapłaty, zakres nakładów, pożytków, kosztów utrzymania oraz ewentualnego wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości ponad udział.

Dlatego przed wszczęciem sprawy warto dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości, możliwe sposoby jej podziału, sytuację współwłaścicieli oraz wszystkie potencjalne rozliczenia.

Jeżeli jesteś współwłaścicielem nieruchomości i chcesz ustalić, czy możliwe jest jej przejęcie, sprzedaż, podział albo uzyskanie spłaty, opisz swoją sytuację i prześlij podstawowe dokumenty. Pomogę ocenić możliwy sposób zniesienia współwłasności oraz roszczenia, które warto zgłosić albo zakwestionować.