Bezumowne korzystanie z nieruchomości występuje wtedy, gdy określona osoba korzysta z lokalu, gruntu, budynku, działki albo części nieruchomości bez podstawy prawnej. Może chodzić zarówno o sytuację, w której dana osoba nigdy nie miała prawa do korzystania z nieruchomości, jak i o przypadek, w którym takie prawo wcześniej istniało, ale wygasło, np. wskutek wypowiedzenia umowy najmu albo rozwiązania umowy dzierżawy. Sprawy tego rodzaju dotyczą najczęściej byłych najemców, którzy po zakończeniu umowy nie wydają lokalu, sąsiadów zajmujących część działki, osób korzystających z cudzego gruntu jako drogi dojazdowej, przedsiębiorstw przesyłowych, a także współwłaścicieli korzystających z nieruchomości wspólnej z wyłączeniem pozostałych.
Zgodnie z art. 140 k.c. właściciel może bowiem korzystać ze swojej rzeczy z wyłączeniem innych osób, a tym samym decydować, kto, na jakiej podstawie i w jakim zakresie może z niej korzystać. Jeżeli więc inna osoba faktycznie włada jego nieruchomością, właściciel może na podstawie art. 222 § 1 k.c. żądać jej wydania, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem niego uprawnienie do władania rzeczą. Samo odzyskanie nieruchomości nie rozwiązuje jednak problemu w całości. Pozostaje bowiem do rozliczenia okres, w którym właściciel był pozbawiony możliwości korzystania z nieruchomości i pobierania z niej pożytków.
Bezumowne korzystanie z nieruchomości a prawo własności
Podstawę roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie stanowią art. 224 i 225 k.c. Wysokość tego wynagrodzenia odpowiada co do zasady kwocie, jaką właściciel mógłby uzyskać, gdyby oddał nieruchomość do odpłatnego korzystania na warunkach rynkowych. Dlatego punktem odniesienia przy jego ustalaniu są zazwyczaj stawki czynszu najmu lub dzierżawy porównywalnych nieruchomości, choć wynagrodzenie to nie jest czynszem w ścisłym znaczeniu.
Zakres obowiązku zapłaty zależy przy tym od dobrej lub złej wiary posiadacza. Posiadacz w dobrej wierze nie jest obowiązany do zapłaty wynagrodzenia za okres, w którym pozostawał w usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo do nieruchomości. Obowiązek ten powstaje dopiero od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.). Natomiast posiadacz w złej wierze obowiązany jest do zapłaty wynagrodzenia za cały okres korzystania z nieruchomości (art. 225 k.c.).
Należy przy tym pamiętać, że roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie przedawnia się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy (art. 229 § 1 k.c.). Skoro więc bieg tego terminu rozpoczyna się z chwilą odzyskania nieruchomości, to właściciel, który zwleka z dochodzeniem roszczenia po jej odzyskaniu, może je bezpowrotnie utracić.
Wynagrodzenie a odszkodowanie
Pojęcia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i odszkodowania bywają używane zamiennie, jednak nie są tożsame. Wynagrodzenie stanowi ekwiwalent samego korzystania z cudzej rzeczy bez tytułu prawnego i nie wymaga wykazania, że właściciel poniósł szkodę. Odszkodowanie służy natomiast naprawieniu szkody powstałej w majątku właściciela, np. wskutek zniszczenia lokalu, pogorszenia jego stanu, utraty konkretnych korzyści czy poniesienia dodatkowych kosztów.
Rozróżnienie to ma istotne znaczenie procesowe. Dochodząc wynagrodzenia, właściciel musi bowiem wykazać przede wszystkim zakres korzystania z nieruchomości oraz rynkową wartość tego korzystania. Natomiast dochodząc odszkodowania, musi wykazać szkodę i jej wysokość, zdarzenie, z którym ustawa wiąże obowiązek jej naprawienia, oraz związek przyczynowy między nimi.
Zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego
Szczególne zasady dotyczą lokali mieszkalnych. W tym zakresie nie można ograniczać się wyłącznie do ogólnych przepisów Kodeksu cywilnego o rozliczeniach między właścicielem a posiadaczem rzeczy. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje odrębną regulację dotyczącą osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego.
Zgodnie z art. 18 ust. 1 tej ustawy osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Ustęp 2 tego przepisu wskazuje, że co do zasady odszkodowanie odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać odszkodowania uzupełniającego.
W praktyce dotyczy to najczęściej sytuacji, w których były najemca albo inna osoba nadal zajmuje mieszkanie po zakończeniu umowy, mimo wypowiedzenia najmu, wygaśnięcia stosunku prawnego albo obowiązku opróżnienia lokalu. Właściciel może wówczas dochodzić comiesięcznego odszkodowania za okres zajmowania lokalu bez tytułu prawnego.
Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego
Wysokość odszkodowania ustala się na podstawie stawek czynszu najmu porównywalnych lokali, z uwzględnieniem lokalizacji, powierzchni, standardu i stanu technicznego mieszkania. Odszkodowanie uzupełniające wchodzi natomiast w grę wtedy, gdy strata właściciela przewyższa tę kwotę, np. gdy utracił on możliwość zawarcia korzystniejszej umowy najmu albo poniósł dodatkowe koszty związane z dalszym zajmowaniem lokalu. Jeżeli jednak właściciel poniósł wyższą szkodę, sama wartość możliwego czynszu może nie wystarczyć. W takim przypadku można rozważać roszczenie o odszkodowanie uzupełniające. Przykładem może być sytuacja, w której właściciel miał realną możliwość zawarcia korzystniejszej umowy najmu albo poniósł dodatkowe koszty związane z dalszym zajmowaniem lokalu.
Sytuacja komplikuje się, gdy sąd w wyroku eksmisyjnym orzekł o uprawnieniu zajmującego lokal do otrzymania lokalu socjalnego. Do czasu jego dostarczenia osoba taka obowiązana jest bowiem uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, jakie byłaby obowiązana opłacać, gdyby jej stosunek prawny nie wygasł (art. 18 ust. 3). Jeżeli zaś kwota ta nie pokrywa strat właściciela, a gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze wobec gminy na podstawie art. 417 k.c. w zw. z art. 18 ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego w każdej takiej sprawie należy ustalić nie tylko sam fakt dalszego zajmowania lokalu, lecz także to, czy zapadł wyrok eksmisyjny, czy orzeczono w nim o uprawnieniu do lokalu socjalnego oraz czy gmina przedstawiła ofertę jego najmu.
Bezumowne korzystanie z gruntu
W przypadku gruntu naruszenie może polegać na zajęciu części działki, korzystaniu z pasa gruntu jako drogi, składowaniu materiałów, posadowieniu urządzeń lub ogrodzenia albo zajęciu terenu pod dojazd. Nie wystarczy przy tym ogólne twierdzenie, że ktoś „korzysta z działki”. Kluczowe jest bowiem precyzyjne ustalenie, jaki fragment gruntu jest zajęty, od kiedy, w jaki sposób i przez kogo, a także czy korzystającemu nie przysługuje jakakolwiek podstawa prawna takiego korzystania. W tym zakresie podstawowe znaczenie mają księga wieczysta, dane ewidencji gruntów i budynków, pomiary geodezyjne oraz dokumentacja fotograficzna, a niekiedy również opinia biegłego geodety.
Szczególną kategorię stanowią sprawy dotyczące urządzeń przesyłowych, takich jak linie energetyczne, gazociągi czy wodociągi. Jeżeli przedsiębiorca przesyłowy nie legitymuje się skutecznym tytułem prawnym do korzystania z gruntu, właściciel może żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie za okres przeszły, zaś na przyszłość odpłatnego ustanowienia służebności przesyłu. Rozstrzygające znaczenie mają w tych sprawach historia nieruchomości, data posadowienia urządzeń oraz ewentualne decyzje administracyjne, w tym decyzje wywłaszczeniowe.
Korzystanie z nieruchomości wspólnej ponad udział
Bezumowne korzystanie z nieruchomości może wystąpić również między współwłaścicielami. Zgodnie z art. 206 k.c. każdy współwłaściciel jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, który daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Skoro więc uprawnienie to przysługuje każdemu z nich, to współwłaściciel, który zajmuje nieruchomość z wyłączeniem pozostałych, narusza ich prawo i może zostać zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy ponad przysługujący mu udział.
Sprawy te często pozostają w związku z działem spadku, podziałem majątku wspólnego albo zniesieniem współwłasności. Dlatego przed sformułowaniem roszczenia należy ustalić, czy właściwym rozwiązaniem jest żądanie zapłaty, uregulowanie sposobu korzystania z nieruchomości, czy też definitywne zniesienie współwłasności, w ramach którego wzajemne roszczenia podlegają rozliczeniu.
Podsumowanie
W sprawie o zapłatę wynagrodzenia lub odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości samo wykazanie prawa własności nie wystarcza. Właściciel musi bowiem wykazać również fakt korzystania z nieruchomości przez pozwanego, brak skutecznego tytułu prawnego do takiego korzystania, okres i zakres zajęcia nieruchomości, a także wysokość dochodzonego wynagrodzenia lub szkody. W tym celu znaczenie mają w szczególności umowy łączące wcześniej strony, oświadczenia o ich wypowiedzeniu, protokoły zdawczo-odbiorcze, korespondencja między stronami, dokumentacja geodezyjna i fotograficzna, dokumenty z postępowania eksmisyjnego oraz dane dotyczące rynkowych stawek najmu.
Przed wniesieniem pozwu co do zasady należy wezwać drugą stronę do zapłaty lub wydania nieruchomości, wskazując okres korzystania, podstawę i sposób wyliczenia żądania oraz termin zapłaty. Wezwanie takie ma przy tym znaczenie dowodowe, wykazuje bowiem, od kiedy druga strona znała stanowisko właściciela. Może ono także wyłączyć dobrą wiarę posiadacza, a tym samym rozszerzyć zakres jego odpowiedzialności.
Dlatego pomoc adwokata pozwala prawidłowo ustalić podstawę roszczenia, rzetelnie wyliczyć jego wysokość oraz skutecznie dochodzić należności, zarówno na etapie przedsądowym, jak i w postępowaniu sądowym.
