Słup energetyczny, linia napowietrzna, kabel podziemny czy inne urządzenie przesyłowe mogą istotnie ograniczać sposób korzystania z nieruchomości. Problem nie sprowadza się przy tym do estetyki. Urządzenia takie mogą bowiem utrudniać zabudowę działki, obniżać jej wartość, utrudniać jej sprzedaż, wpływać na możliwość uzyskania pozwolenia na budowę albo wymuszać zachowanie pasów technicznych, na których właściciel nie może swobodnie zagospodarować gruntu.
Właściciele nieruchomości często pytają, czy za słupy energetyczne na działce należy się odszkodowanie. W wielu przypadkach tak, jednakże w pierwszej kolejności należy ustalić, z jakim roszczeniem mamy do czynienia. Potocznie mówi się o „odszkodowaniu za słupy”, lecz w rzeczywistości najczęściej chodzi o:
- wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu;
- wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości;
- odszkodowanie za obniżenie wartości nieruchomości lub inną szkodę;
- żądanie usunięcia albo przesunięcia urządzeń, jeżeli nadmiernie ograniczają one korzystanie z nieruchomości.
Podstawowe znaczenie mają w tym zakresie przepisy Kodeksu cywilnego o służebności przesyłu, tj. art. 305¹–305⁴ k.c. Zgodnie z art. 305² § 2 k.c., jeżeli przedsiębiorca odmawia zawarcia umowy o ustanowienie służebności przesyłu, a jest ona konieczna do korzystania z urządzeń przesyłowych, właściciel nieruchomości może żądać odpłatnego ustanowienia tej służebności.
Czym jest służebność przesyłu?
Przez służebność przesyłu rozumie się ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy przesyłowego, np. przedsiębiorstwa energetycznego, gazowego, wodociągowego czy telekomunikacyjnego. Uprawnia ono przedsiębiorcę do korzystania z cudzej nieruchomości w oznaczonym zakresie, w szczególności do utrzymywania na niej słupów, linii energetycznych, stacji transformatorowych, kabli czy rurociągów.
Nie oznacza to jednak, że przedsiębiorca może korzystać z cudzej działki bez podstawy prawnej i bez zapłaty. Jeżeli urządzenia znajdują się na nieruchomości, a przedsiębiorca nie legitymuje się umową, decyzją administracyjną, wpisaną służebnością ani innym skutecznym tytułem prawnym, właściciel może żądać uregulowania stanu prawnego oraz zapłaty odpowiedniego wynagrodzenia.
Służebność przesyłu określa w szczególności przebieg urządzeń i obszar nieruchomości objęty ograniczeniami, zakres, w jakim przedsiębiorca może wchodzić na teren nieruchomości i przeprowadzać konserwacje, naprawy i modernizacje urządzeń, a także wynagrodzenie należne właścicielowi za obciążenie nieruchomości.
Odszkodowanie czy wynagrodzenie – dlaczego to rozróżnienie jest ważne?
Właściciele zwykle mówią, że chcą „odszkodowania za słup na działce”. Z prawnego punktu widzenia sytuacja jest jednak bardziej złożona.
Po pierwsze, wynagrodzenie za ustanowienie służebności przesyłu dotyczy przyszłości. Właściciel godzi się, aby przedsiębiorca korzystał z określonej części nieruchomości, lecz w zamian otrzymuje zapłatę.
Po drugie, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie dotyczy przeszłości, a więc okresu, w którym przedsiębiorca korzystał z nieruchomości bez tytułu prawnego. Jego podstawę stanowią art. 224 § 2 i art. 225 k.c. w zw. z art. 352 § 2 k.c.
Po trzecie, odszkodowanie w ścisłym znaczeniu dotyczy konkretnej szkody, np. zmniejszenia wartości nieruchomości, braku możliwości jej zabudowy w zamierzony sposób albo kosztów zmiany projektu budowlanego.
Dlatego przed wystąpieniem z roszczeniem należy ustalić, czy właściciel powinien dochodzić wynagrodzenia, odszkodowania, ustanowienia służebności, usunięcia urządzeń, czy też kilku z tych roszczeń jednocześnie.
Kiedy właściciel działki może żądać zapłaty?
Roszczenia właściciela są najbardziej uzasadnione wtedy, gdy urządzenia przesyłowe znajdują się na nieruchomości bez uregulowanego tytułu prawnego. Należy zatem ustalić, czy przedsiębiorca legitymuje się:
- umową zawartą z właścicielem lub jego poprzednikiem prawnym;
- służebnością przesyłu albo służebnością gruntową wpisaną do księgi wieczystej;
- decyzją administracyjną zezwalającą na założenie i przeprowadzenie urządzeń;
- służebnością nabytą przez zasiedzenie;
- innym dokumentem, z którego wynika prawo do korzystania z nieruchomości.
Brak takiej podstawy wzmacnia pozycję właściciela. Choć nie przesądza jeszcze o wysokości roszczenia, otwiera drogę do negocjacji z przedsiębiorcą albo do postępowania sądowego.
Jakie urządzenia mogą uzasadniać roszczenia właściciela?
Roszczenia te nie dotyczą wyłącznie słupów energetycznych. Mogą one obejmować również linie napowietrzne niskiego, średniego i wysokiego napięcia, kable podziemne, stacje transformatorowe, gazociągi, wodociągi, kanalizację, sieci ciepłownicze, urządzenia telekomunikacyjne oraz inne urządzenia przesyłowe, o których mowa w art. 49 § 1 k.c. Znaczenie ma przy tym nie tylko fizyczne zajęcie gruntu przez urządzenie. Często najbardziej dotkliwy jest bowiem pas eksploatacyjny (technologiczny), a więc obszar, na którym właściciel nie może swobodnie budować, sadzić drzew, wykonywać określonych robót ani zagospodarować działki zgodnie ze swoimi zamierzeniami.
Ile wynosi odszkodowanie lub wynagrodzenie za słupy energetyczne na działce?
Nie istnieje jedna, uniwersalna stawka. Wysokość wynagrodzenia lub odszkodowania zależy od okoliczności konkretnej sprawy, w szczególności od:
- powierzchni nieruchomości objętej ograniczeniami i szerokości pasa eksploatacyjnego;
- przebiegu linii i lokalizacji słupów;
- przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i możliwości jej zabudowy;
- wartości rynkowej gruntu;
- stopnia uciążliwości urządzeń i ich wpływu na cenę sprzedaży nieruchomości;
- okresu dotychczasowego korzystania z nieruchomości przez przedsiębiorcę;
- możliwości korzystania z pozostałej części działki.
Inaczej należy bowiem ocenić linię przebiegającą przez skraj działki rolnej, a inaczej linię wysokiego napięcia przecinającą środek działki budowlanej w atrakcyjnej lokalizacji. W drugim przypadku ograniczenie może uniemożliwiać racjonalną zabudowę nieruchomości, a tym samym znacznie obniżać jej wartość.
Czy można żądać zapłaty za wcześniejsze lata?
Tak, jednak z uwzględnieniem przedawnienia. Roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości jest roszczeniem majątkowym, a więc ulega przedawnieniu. Co do zasady termin przedawnienia wynosi sześć lat (art. 118 k.c.), przy czym w odniesieniu do roszczeń powstałych przed 9 lipca 2018 r. należy uwzględnić przepisy przejściowe, zgodnie z którymi w określonych przypadkach zastosowanie może znaleźć dawny, dziesięcioletni termin.
Zasiedzenie służebności przesyłu – najczęstsza linia obrony przedsiębiorstw energetycznych
W sprawach dotyczących słupów energetycznych przedsiębiorstwa przesyłowe bardzo często powołują się na zasiedzenie. Twierdzą wówczas, że od wielu lat korzystają z nieruchomości w sposób odpowiadający służebności, a zatem nabyły prawo do dalszego korzystania z działki bez konieczności zapłaty wynagrodzenia.
Co do zasady zasiedzenie wymaga upływu:
- 20 lat przy dobrej wierze,
- 30 lat przy złej wierze.
W praktyce spór koncentruje się na tym, od kiedy należy liczyć termin zasiedzenia, czy przedsiębiorstwo było w dobrej czy złej wierze, czy istniały trwałe i widoczne urządzenia oraz czy przedsiębiorstwo rzeczywiście wykonywało posiadanie w zakresie odpowiadającym służebności.
Istotne znaczenie ma również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r., sygn. P 10/16. Trybunał uznał, że art. 292 w zw. z art. 285 § 1 i 2 k.c., rozumiane jako umożliwiające przedsiębiorcy przesyłowemu albo Skarbowi Państwa nabycie przed wejściem w życie art. 305¹–305⁴ k.c. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu, są niezgodne z Konstytucją RP.
Należy jednak zauważyć, że wyrok ten nie został opublikowany w Dzienniku Ustaw, zaś jego moc wiążąca budzi wątpliwości z uwagi na spór dotyczący składu Trybunału. Jego rzeczywiste znaczenie będzie więc zależało od tego, czy sądy powszechne uwzględnią wyrażone w nim stanowisko. Niezależnie od tego w każdej sprawie konieczne jest zbadanie dokumentacji, historii nieruchomości, daty budowy urządzeń, ewentualnych decyzji administracyjnych oraz sposobu korzystania z działki przez przedsiębiorcę.
Czy właściciel może żądać usunięcia słupa energetycznego?
W określonych przypadkach właściciel może żądać nie tylko zapłaty, lecz także usunięcia albo przesunięcia urządzeń. Podstawę takiego żądania stanowi art. 222 § 2 k.c., a więc roszczenie negatoryjne, przysługujące właścicielowi wtedy, gdy jego prawo własności jest naruszane w inny sposób niż przez pozbawienie go faktycznego władztwa nad rzeczą.
Do roszczenia tego należy jednak podchodzić ostrożnie. Sądy uwzględniają bowiem nie tylko interes właściciela, lecz również funkcję urządzeń przesyłowych, interes publiczny, koszty ich przebudowy oraz konieczność zapewnienia ciągłości dostaw. W przypadku dużych linii energetycznych całkowite usunięcie urządzeń bywa więc trudne do uzyskania. Bardziej realne jest zazwyczaj żądanie odpłatnego ustanowienia służebności albo przesunięcia urządzeń, jeżeli ich obecne położenie nadmiernie ingeruje w nieruchomość.
Dopiero po tej analizie można rzetelnie ocenić, czy sprawa powinna dotyczyć wynagrodzenia za służebność przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, odszkodowania, usunięcia urządzeń czy kilku roszczeń łącznie.
Czy warto występować z roszczeniem, jeżeli słup stoi od kilkudziesięciu lat?
Tak, choć nie w każdej sprawie szanse są jednakowe. Sam fakt, że urządzenia znajdują się na działce od wielu lat, nie przekreśla roszczeń właściciela. Rozstrzygające znaczenie ma bowiem to, czy przedsiębiorca legitymuje się skutecznym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości.
Właściciel nie powinien więc z góry zakładać, że nic nie da się zrobić tylko dlatego, że urządzenia powstały w latach 70., 80. czy 90. W wielu sprawach dokumentacja przedsiębiorców przesyłowych jest niepełna, nieprecyzyjna albo nie potwierdza skutecznego nabycia prawa do korzystania z cudzej nieruchomości. Z drugiej strony należy liczyć się z tym, że przedsiębiorca powoła się na zasiedzenie, decyzję administracyjną, dawną zgodę właściciela albo inny dokument. Dlatego rozstrzygające znaczenie ma analiza dokumentacji, a nie samo stwierdzenie, że słup znajduje się na działce.
Podsumowanie
Słup energetyczny czy linia przesyłowa na działce nie oznacza, że właściciel musi nieodpłatnie znosić ograniczenia swojej własności. Jeżeli przedsiębiorca nie legitymuje się skutecznym tytułem prawnym do korzystania z nieruchomości, właściciel może żądać uregulowania stanu prawnego oraz zapłaty. W zależności od okoliczności może dochodzić wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, odszkodowania, a nawet usunięcia lub przesunięcia urządzeń.
Każda taka sprawa wymaga jednak indywidualnej analizy dokumentów, daty budowy urządzeń, historii zagospodarowania nieruchomości oraz jej przeznaczenia. Dlatego pomoc adwokata pozwala ustalić, czy przedsiębiorca rzeczywiście ma prawo korzystać z nieruchomości, dobrać właściwe roszczenie, odeprzeć zarzut zasiedzenia oraz skutecznie dochodzić należności, zarówno w negocjacjach z przedsiębiorcą, jak i w postępowaniu sądowym.
